不動産は一般的な必需品であり、その価格変動、価格設定メカニズム、取引量の変化には規則性があります。たとえ中国の不動産市場が政策の調整と密接に関連していても、基本的な市場の法則に従っており、今後も従い続けるでしょう。おそらく、過去 10 年間の間において、不動産価格の予測や購入判断は確かに「玄学」のようなものでしたが、私は信じています。時間を長く引き延ばし、地域を広げるほど、不動産市場の発展には普遍的な法則が存在し、各国や地域はそれぞれの特色を持ちながらも、普遍的な法則の下で花を咲かせ、実を結ぶでしょう。
金融属性を持つ不動産は、短期的な売買ではなく、5〜7 年の長期投資であるべきです。このような長期投資は慎重に決定すべきであり、無思考で購入すべきではありません。
しかし、この本では複雑な金融データや地域経済分析、都市計画の比較、皆が関心を持つ都市の不動産価格予測についてはあまり触れません。
これは初めての自宅購入の操作マニュアルであり、不動産初心者のための購入入門の普及書です。購入経験をもとに、一歩一歩、どの道が自分に適しているか、前方にどれだけの落とし穴があるか、その落とし穴をどうやって飛び越えるか、落ちた場合はどうやって再び這い上がるかをお伝えします。本書には専門用語がいくつかありますが、心配しないでください。すべて説明します。実際、本書の 80％以上の内容は、自学で検索すれば見つけられるものであり、残りの約 20％の内容は、数回の不動産取引を経た後には自然に理解できるようになるでしょう。本書の存在意義は、不動産の大門の外に立っているときに、混乱した情報の中から検索し、整理し、確認を行い、無駄な試行錯誤に費やす時間を節約する手助けをすることです。
不動産購入は大きな事業です。多くの人が一生のうちに 3 軒の家を購入することはありませんが、不動産購入は小さな事業でもあります。なぜなら、私たちにはもっと意味のあることが待っているからです。この時、専門的なことは専門家に任せるのが良いでしょう。
購入前に知っておくべきこと#
これは、私が購入と選択の思考プロセスに基づいて、自分の仕事の経験と購入経験を組み合わせてまとめた自己チェックリストです。
このプロセスを通じて、初めての不動産購入者がより理性的に考え、選別し、最終的に満足のいく家を選ぶ手助けをしたいと思います。
家の条件は満たされていますか？
家を買うつもりですか？—— はい！
お金はありますか？—— あります！
買いましょう！
待ってください！何百万という取引ですから、急いで手付金を支払う前に、もう一度考えさせてください。
初めて不動産を購入する初心者にとって、最適な購入のタイミングを逃すことを心配するよりも、冷静に今が自分にとっての最適な購入のタイミングかどうかを考える方が良いでしょう。この思考プロセスの最初は「誰が購入するのか」を考えることです。
誰が購入するのか？これは、この家を自分名義にするのか、両親名義にするのか、妻子名義にするのかを考えることではありません。購入するあなた自身が、購入の条件を満たしているかどうかを考えることです。もちろん、5 年以上の社会保険納税を満たすような購入制限条件ではなく、自分自身の条件です。
不動産購入には条件があるのですか？はい、しかも一つではありません。
購入目的によって、購入者の条件にはかなりの違いがあります。もしあなたがすでに 2 軒の家を持っていて、オーストラリアで購入したい家があるなら、将来的に移住するかどうか、またその不動産を誰が管理するのかを考える必要があります。
今回は初めての家についてだけ話しますので、「誰が購入するのか」という点では、他の購入形式よりも少しシンプルです。主に以下の 2 つの問題を考慮します。
手元の資産が頭金を支払うのに十分か；後のローン返済に圧力がかかるかどうか。
人生計画は十分に明確ですか？#
次に、この 2 つの点を詳しく説明します。もちろん、あなたが富裕層の子供や CEO であれば、以下の内容は無視しても構いません。全額で家を購入することができ、住まなくても投資として扱うことができますが、将来的な不動産税の問題はあまり良くないかもしれません。
手元の資産が頭金を支払うのに十分か；後のローン返済に圧力がかかるかどうか。
数年前、家の価格が 1,000〜2,000 元の時、私たちはあまり資産運用の意識を持っておらず、家を全額で購入していました。しかし今では、家の価格が急激に上昇し、住民の資産運用意識が芽生え、多くの人がローンを利用して家を購入することを選び始めています。
したがって、住宅ローンの基本的な知識を把握することがますます重要になっています。
まず、初めての住宅ローンは非常に重要であり、軽々しく使ってはいけません。住宅ローンの詳細については、後の「どうやって買うか」で詳しく説明しますが、ここでは金額の部分だけを述べて、迅速な意思決定に役立てます。
まずはローン金利です。現在、5 年以上のローンの場合、銀行の基準金利は 4.9％、公積金ローンの基準金利は 3.25％です。そして、社会主義国家の一大住民共通の福利として、我が国の初めての住宅ローン金利は割引を受けることができます（多くて 85％、少なくて 95％、かつては 75％や 80％もありました）。また、不動産ローンは非常に簡単に承認されます（最近、ローンが厳しくなり、拒否されて悲劇的な状況も発生しています）。企業や公的機関であれば、合法的に働いている限り、雇用主は基本的に私たちのために住宅公積金を支払います。これは皆がよく言う「五保一金」の一つです。この一金は、銀行に預けても基本的に利息がつかず、一般的には引き出せません。家を購入する（一部の都市では賃貸も可）ことでのみ引き出せます。したがって、数年の間に、ローンを利用して家を購入することが一般の家庭に浸透しました。
ただし、私たちはどれだけの頭金を準備する必要があるのでしょうか？どれだけの年数ローンを組む必要があるのでしょうか？どのような方法でローンを選ぶべきでしょうか？詳しく説明させてください。
我が国は広大で、各都市の不動産市場の状況は大きく異なるため、固定の数値を見つけるのは非常に難しいですが、初めての住宅の頭金は、総額の 20％〜35％の範囲にあります。つまり、100 万元の不動産の場合、地域によって頭金は 20 万〜35 万元の範囲になります。逆に言えば、私たちが 40 万元の初期資金を持っている場合、20％の頭金の地域では 200 万元の家を考えることができます。
そう考えると、手元に 200 万元あれば、1000 万元の不動産を考えることができるのでしょうか？はい、そうではありません。頭金の他にも、後の返済状況を考慮する必要があります。
もしあなたが 200 万元の頭金を支払い、5 年間だけローンを組む場合、800 万元をローンで借りると、最初の月にいくら返済する必要があると思いますか？16.5 万元です！したがって、頭金を決定した後は、後のローン返済能力も考慮する必要があります。
また、銀行もバカではありません。銀行のスタッフは、あなたの収入証明、銀行の取引履歴、不動産の状況に基づいて、あなたの返済能力を評価します。一般的に、月々の支払いが個人の総収入の 1/2 以下であれば、比較的適切です。つまり、税引き後の総収入が 1 万元の場合、公積金を除いて、毎月の返済が 5000 元以下であれば、銀行はあなたにローンを貸すことができます。返済の圧力もそれほど大きくありません。
したがって、私たちは月々の支払いからローン金額、ローン年数、ローン方法を逆算することができます。計算が面倒だと感じる場合は、任意の検索エンジンを使用して「住宅ローン計算機」というキーワードを入力し、実際の状況に応じて年数や方法を入力して、月々の支払いが負担できるかどうかを計算してください。年数が長くなるほど、月々の支払いは少なくなりますが、支払う利息も多くなります。
等額返済の方法では、初期の返済圧力が大きく、後期の圧力は徐々に小さくなります。早期返済を考えている友人には適しています（5 年以上）；等額本息の方法では、初期の返済圧力が小さく、後期の返済の利息が多くなります。資金が一時的に不足している友人や、最後まで直接ローンを組むつもりの友人、または購入後 5 年以内に全額返済するつもりの友人に適しています。
2 つの方法にはそれぞれ利点と欠点があります。最終的な選択時には、銀行のローン担当者に詳しく確認することができます。
そして、必ず第二の家を購入することが決まっている若者には、熱気のある不動産市場の中で、初めての家では公積金ローンを選ばず、純粋な商業ローンを選ぶことをお勧めします。その理由については、後の「どうやって買うか」の章で説明します。
私が不動産を購入する際、第二の家を改善または投資のために購入することを確信していたので、初めての家には純粋な商業ローンを使用し、等額本息方式を選択し、最大 80％のローンを借りることにしました。もちろん、開発業者が長い公積金ローンの承認を待てないことや、私の公積金の支払いが少ないなどの理由もあります。
しかし、初めての家で商業ローンを利用し、一二線の都市に購入し、最大のレバレッジをかけ、最長の期間を選択し、初期の返済圧力が小さい等額本息を選ぶことは、人民元がますます価値を失い、不動産業者があなたの承認を半年も待たない、どの家も 2 軒以上の不動産を購入する時代において、最も適切な選択です。
人生計画は十分に明確ですか？#
世界的に見て、初めての家を購入する年齢は多くの場合 35 歳前後ですが、中国人は一般的に 25 歳前後です。私たちは認めざるを得ませんが、中国の親は世界で最も子供を大切にする親です。しかし、早すぎる不動産購入や早すぎる住宅ローンの束縛は、確かに一部の若者の「可能性」を抑制しています。「愛」が「障害」となってしまうことがどれほどあるでしょうか。これはすべての中国の家庭が考えるべき問題です。
では、いつが不動産購入の適切な時期でしょうか？
あなたの人生計画が十分に明確なときです。あなたは将来的にどこかに根を下ろすことを確信し、もはや剣を持って天涯を旅することを夢見ず、平凡な美しさを意識し、家を持ちたいと思ったときです。
そして、あなたが本当にそのレベルに達したかどうかを検証する方法も非常に簡単です —— つまり、もしあなたが家を購入した後、価格がもう上がらず、10 年間安定しているとしたら、あなたは慌てますか？（ここで立ち止まり、考えてから続けてください。）もしあなたが不動産を自分の住まいとして考え、鋼鉄とコンクリートで作られた投資商品ではないとすれば、あなたはそれほど慌てないでしょう。結局、家は無価値であり、10 年間の住居を楽しむことができるのです。
もちろん、もしあなたが普通の人ではなく、今後 10 年間で財産の自由を得るつもりであれば、最初の家を直接投資商品として扱うこともできます。しかし、同様に自問する必要があります。将来的に価格が変動した場合、自分は耐えられるでしょうか。
自住用でも投資用でも、初めての家に関して私たちが最も自問すべきことは、「私はいつ購入するのか」ではなく、「購入したら後悔しないか？」ということです。この質問に答えたいなら、まず自分に「なぜ購入するのか？」と尋ねる必要があります。
自分が住むのか、それとも投資用に購入するのか#
なぜ購入するのか？
もちろん、「気が合わないから購入する」というほど簡単ではありません。億万長者であっても、購入するとは言わないでしょう。では、どのような購入理由が本当に購入行動を支えるのでしょうか？
私は、必需品としての購入の緊急性に基づいて、4 つのカテゴリーを挙げました：
- 必ず購入しなければならない婚房
義母や未婚の妻が、家がなければ結婚しないと明言している場合、その家はたとえ明日価格が崩壊すると思っても、購入しなければなりません。結局、いくら稼いでも、いくら損をしても、重要なのは妻を失うことです。女性も同様で、自分が非常に購入したくないと思っていても、購入しなければ両親が結婚に反対し、説得できない場合、千百の理由があっても購入せざるを得ません。
- 購入すべき改善用の家
立地が郊外から中心地へ、バスの近くから地下鉄の近くへ；間取りが大きなワンルームから小さな二居室へ、小さな二居室から大きな三居室へ。これは自分や家族の生活の質を向上させる選択であり、購入する能力があれば購入すべきです。緊急性の面では、より良いものがあれば、なくても妥協できるため、前者よりも弱いです。この時、購入するかどうかを考える際には、相対的に慎重であるべきです。しかし、明日不動産が崩壊しない限り、このような不動産は購入することができます。
- 購入可能な戸籍の家
あなたはすでに戸籍を持っていますが、家を安置するための不動産が必要です。さもなければ、退職すると戸籍を失います。あなたはまだ戸籍を持っていませんが、家を購入すれば戸籍を得ることができ、地元に留まることを非常に望んでいます。この 2 つの考え方が支える購入決定を「戸籍の家」と呼びます。
戸籍は人によって異なる意味を持ちます。しかし、私は常に思っていますが、数年後、戸籍という中国特有の制度は、食糧券のように消滅する運命にあるでしょう。ただし、このプロセスには 10 年、あるいはそれ以上かかるかもしれません。したがって、戸籍の家は購入しても良いし、購入しなくても良いのです。これは、戸籍がどれほど重要であるか、数百万を動かしてでも手に入れたいかどうかに依存します。
- 理性的に購入する投資用の家
家主が非常に厳しい、毎年家賃が上がる、テーブルが塗装が剥がれたら新しいものを買えと言われ、自分で家を購入して、農奴から解放されて歌を歌いたい、後の人を搾取することにした。かなりの利益を上げたが、良い資産運用の手段がない。中国の不動産市場は非常に価値があるので、購入するのが良い。損失が出たら自分で住むことにし、利益が出たらそれも良い。元々良い家主や長期賃貸会社を見つけることができる問題で、わざわざ高額で家を購入する方法を選ぶのは、身近な親友やオンラインで家を購入することを議論しているので、購入の大軍に参加したいと思う。
このように頑固で流行に流される人は、若者の中では少なくありません。しかし、住宅ローンの深さは海のようで、気まぐれに行動するのは簡単ではありません。家を購入することにはリスクがあり、決して衝動的に行動しないでください。このような気まぐれな投資には、冷静になり、意思決定のスピードを遅くし、本当に購入しなければならないのか、準備が整っているのかを自問する必要があります。
確かに、異なる人にとって、上記の各項目の優先順位は変わることがあります。もしあなたに開明的な義母や支えてくれる未婚の妻がいるなら、頭金を使って投資することができるかもしれません。もしあなたが北京のような場所に留まることを一生の目標としているなら、北京の「入場券」を手に入れられなければ、人生は無駄だと思うなら、戸籍の家は必ず購入しなければならないでしょう。
しかし、多くの場合、私たちは「自住」を「投資」と誤解したり、「できる」を「必ずしも必要」と誤解したりすることがあります。
立地！立地！立地！#
どこで購入するのか？
「立地！立地！立地！」
李嘉誠のこの言葉は、無数の不動産業者によって何度も引用されています。
立地は、不動産にとって、現在の価格や将来の売却可能性において、確かに最も重要です。
インターネットの発展、VR/AR 技術の革新、共有移動の普及に伴い、位置は以前ほど重要ではなくなりました。しかし、良い位置は依然として非常に重要です。位置が価格を決定します。これは不動産の基本的な法則です。
では、どのような立地が良い立地なのでしょうか？どの家が自分に適しているのでしょうか？どの家は購入すべきではないのでしょうか？詳しく説明させてください。
どれくらいの距離が最も美しいのでしょうか？
非常に興味深い理論があります。「5 キロ幸福理論」と呼ばれ、家から職場までの距離が 5 キロ以内であれば、人々の幸福感の差はそれほど大きくありませんが、5 キロを超えると、距離が増すごとに幸福感が減少します。したがって、科学者たちは、居住地と職場の距離はできるだけ 5 キロ未満であるべきだと結論づけました。
5 キロは非常に具体的ですが、私たちにとってより重要なのは時間です。もし私たちが通勤にかかる時間が、5 キロ圏内に住む同僚よりも少ないのであれば、なぜ私たちは幸せではないのでしょうか？
また、距離は単なる比較的硬直した指標に過ぎません。さらに、現在の交通は非常に発展しており、共有移動が非常に人気であるため、時間が経つにつれて、この最も美しい距離はさらに長くなると信じています。ただし、距離が近いほど、奔走することが少なくなり、自由な時間が増えます。初めての家の場合、間取りや小区にはそれほどこだわらなくても、できるだけ地下鉄などの交通の要所の近くに住むようにし、できるだけ職場に近い場所を選ぶようにしましょう。
適度に近づくべき場所
病院：家に老人がいる場合、病院から 3〜5 キロの距離に住むのが便利です。しかし、一般的な家庭では、適度に離れるべきです。結局、病院周辺は人口流入が多く、交通が混雑する可能性があります。
小中学校：子供がいて、子供が徒歩で学校に通うことを希望する家庭は考慮する必要があります。0.5〜2 キロの距離が適度です。もし家に子供がいない場合、今後も子供を持たない場合、または子供をバスに乗せることを希望する場合、適度に離れることができます（子供の歩行速度は 3〜4 キロ / 時）。
商業施設：小区に付随する商業施設は生活の便利さを向上させるため、商業施設があり、すべて営業している小区は、商業施設がない、または営業していない、あるいは基本的に倒産している小区よりも住みやすいです。大型商業施設は騒音や人流が多いため、居住地はそれらから直線距離が 1 キロ以上の場所を選ぶことをお勧めします。
地下鉄の駅、バス停：0.2〜1 キロが最適です。一般的に、地下鉄の上にあるものは商業プロジェクトであり、住むことはありません。結局、轟音の地下鉄の音は睡眠に大きな影響を与えるため、地下鉄やバス停の近くに住むことができるが、睡眠に影響を与えない位置が理想的な住宅位置です。
公園：0.5 キロ以上、近いほど良いです。0.5 キロ以上と言うのは、公園内に広場舞の大音量スピーカーがある可能性を考慮しているためです。大音量スピーカーを避けた場合、食後に家族と一緒に公園を散歩することは、人生で最も幸せなことです。
適度に離れるべき場所
ボイラー室、工場などの「大煙突」：このような建物の上風口に住むことをお勧めします。間隔は 24 メートル以上であるべきです。そうでなければ、粉塵が日常生活に影響を与えます。
埋立地、ゴミ捨て場：埋立地は居住地から 500 メートル以上離れるべきです。ゴミ捨て場やゴミ箱の風下にある家はできるだけ購入しないようにしましょう。なぜなら、匂いが風に吹かれて家に入ってしまうからです。
火葬場：居住地から直線距離が 5 キロ以上で、住宅の風下にある場所を選ぶことをお勧めします。自分が風水を気にしなくても、転売の対象や賃貸者が気にする可能性を考慮する必要があります。
高圧線：高圧線は心配する必要のないことですが、適度に離れるべき場所の範囲には含まれません。しかし、ここに挙げたのは、多くの人が電磁放射が不妊や白血病を引き起こすと誤解していることを説明したいからです。50 メートル以上離れると、環境の磁束密度は 0.14 ミリテスラに低下し、家庭内の電化製品の環境磁束密度と同じになります。
上記のポイントに加えて、一般の人々が非常に重視する「学区の家」についても、別途説明する予定です。理由は、「学区の家」の概念が中国の特定の時期の特定の産物であり、時間の経過とともに人々の視界から薄れていくと考えているからです。なぜなら、学区の良し悪しは異なる学校間の教員の質の違いを指し、隣接する学校ほどその違いは明確ではなく、教育システムの改善とともに、そのような違いは縮小または消失するからです。そして、良い立地は良い教育と必ず伴うため、「学区の家」に固執する必要はありません。
最後に、家を購入する前に、小区のオーナーの状況を適度に理解することもできます。彼らの職業や収入のレベルはどのようなものか。後になればなるほど、不動産は「サークル」を表すことが多く、たとえあなたがサークルを好まなくても、同じような学歴を持つ隣人がいることで、共通の言語が増えるでしょう。「孟母三遷」という言葉は、21 世紀の現在でも非常に強い指導的意義を持っています。
位置が決まったら、時間の次元からも確定することができます。
購入の最適なタイミングはいつか#
いつ購入するかは、皆がよく尋ねる購入の最適なタイミングの問題であり、経済情勢、価格動向、購入制限政策、不動産企業のリズム、自身の状況に関わることです。
ここでは、外的要因と内的要因の 2 つの部分から、いつ購入するかを論じます。
外的要因
どんな商品にも市場の法則があり、明らかなものもあれば、隠れたものもあり、周期が長いものもあれば短いものもあります。不動産は、必需品と投資需要が混在する大きな商品であり、濃厚な社会主義特色を持つ「中国製品」であっても、依然としてそうです。
まず、開発業者の「販売開始」の観点から見てみましょう：
1）毎年 6 月 30 日と 12 月 25 日は不動産企業の 2 大マーケティングノードであり、これらのノードの前にお金を持って販売所に行けば、安心してください。マーケティングマネージャーが底値を提示してくれます。（上場企業に限ります。これらのノードは上場企業の業績を評価するノードであり、多くの開発業者は業績を上げるために、ある程度の薄利多売を選択します。）
2）現在の開発業者は、尾盤が売れないのを防ぐために、最良の間取りと最高の位置を最後に残します。当然、価格もプロジェクト全体で最も高いものになります。しかし、このプロジェクトが清算を呼びかけてすぐに売れない場合、より少ないお金でより良い家を購入するチャンスが得られます。
3）複数の段階に分かれて販売されるプロジェクトでは、各段階で販売価格が高くなります。最初の大規模販売は、必ず最大の割引と最低の価格で行われます。たとえその後の不動産市場が下落しても、開発業者は生死存亡のために価格を下げることはありません。価格を下げることは、自分を打ち負かすことになるからです。
4）中国の開発業者はすべてローンで建物を建てているため、「回収」は非常に重要です。1 日遅れるごとに、開発業者は銀行に多くの利息を支払わなければならず、大量の管理費、マーケティング費、従業員の給与を支払わなければなりません。したがって、小規模な開発業者が長期間売れない尾盤には、大きな交渉の余地があります。
次に、政策と経済の法則に切り込んでみましょう：
1）不動産価格が急速に上昇するいくつかのルートがあります：噂 - 計画 - 着工 - 完成。たとえば、通州が副中心になる可能性があるという噂が流れたとき、価格は一斉に上昇しました。北京市が正式に通州を副中心として確定したとき、再び集中して上昇しました。したがって、購入する場合は、これらのノードの前に購入するのが最善です。したがって、家を購入する前に、政府機関の友人に尋ねたり、所在する都市の政府のウェブサイトを確認したり、少なくともニュースを注視したりすることが重要です。
2）多くの販売冠プロジェクトは、製品が良い、販売が良い、立地が良いからではなく、単に土地王や楼王に貼り付いているからです。たとえば、私が不動産業者であれば、隣のプロジェクトは新しい土地を取得し、新しいプロジェクトや新しい製品を追加したため、10 万元 / 平米で販売されました。私が早く土地を取得し、早く販売を開始した場合、製品もそれほど劣っていないのに、なぜ私は 2 万元で販売できないのでしょうか？
3）北京や上海のような購入制限政策がある都市、あるいは通州のような二重制限の地域では、供給が需要を下回るために制限されます。実際に購入制限が解除される日が来るまで、価格は本当に高くなり、政策調整が必要なくなるでしょう。したがって、少なくとも過去 10 年間は、早く購入するほど価格が低くなることを考慮する必要がありますが、個人の資金流動性も考慮する必要があります。
4）中古住宅価格、家賃、一手住宅価格は常に正の相関関係を示しますが、一手住宅価格は市場によって不動産業者が決定されます。しかし、中古住宅価格や家賃は市場によって直接調整されます。したがって、中古住宅価格はリアルであり、一手住宅よりも早く変動します。
5）不動産市場に好意的な政策が出たときは、できるだけ早く購入してください。なぜなら、価格が上昇する前に購入することができるからです。不動産市場に悪影響を与える政策が出た後は、できるだけ遅く購入してください。なぜなら、価格が下がる前に購入することができるからです。
これらを除けば、道路は修理でき、人は移動でき、地下鉄は開通でき、新区は申請できますが、唯一コピーできないのは山川湖泊から成る環境です。したがって、居住の観点からは、山の近くか水の近くに住むべきです。人気のある地域では、早めに環境の良い場所を確保することが重要です。
次に、不動産価格の動向について話しましょう。中国は改革開放以来、一二線都市、特に一線都市の不動産価格はほぼ 30 年間上昇し続けており、今後見込まれる長い期間にわたって、不動産が下降トンネルに入ることは非常に難しいでしょう。なぜなら、中国は依然として発展途上国であり、中国の都市化率は徐々に上昇しており、ますます高くなるからです。これが多くの人が「昨年が不動産購入の最適な時期だった」という背後にある論理です。
では、本当に早く購入することが最善なのでしょうか？本当にお金があれば家を購入するのでしょうか？もちろんそうではありません。なぜなら、全員がそう考えると、将来の上昇余地は大量に使い果たされ、長い間横ばいになるからです。そして、私たちは最も重要な内的要因を考慮する必要があります。
内的要因
内的要因とは何でしょうか？それは私たち自身の状況であり、現在および将来の財務状況、家庭状況などに簡単に要約できます。
1）もし初めての必需品として自住する場合、資産が頭金を支払うのに十分で、後の住宅ローン返済が生活の質を著しく低下させない場合は、購入を検討できます。
2）もし投資が主で、自住が副である場合、自身の資産運用の年率が将来的な不動産価格の年率上昇（10％が合理的）を下回る可能性が高く、起業などの理由で将来的に大量の現金が必要になることがない場合は、購入を検討できます。
3）将来の上昇を逃したくなく、今後の変動を受け入れられる場合。
4）結婚前（婚房）、子供の入学前（学区房）、自分が転職する前（社会保険の継続、ローンが容易）などは、購入を考える時期です。
5）大きな商品であるため、どんなに時間が迫っていても、家族全員が合意に達した後に購入する必要があります。そうでなければ、軽率な行動が家庭の対立を引き起こす可能性があります。
どうやって支払い方法を巧みに使ってお金を節約するか#
どうやって購入するかは、異なる支払い方法を選択することです。
ここで、まず購入の支払い方法をいくつか挙げてみます：
1）全額一括支払い
購入者が一括で全額を支払います。これは一手の開発業者や二手の家主が最も好む支払い方法です。
購入者にとっての利点は以下の 4 点です：
全額支払いの方法で、より多くの割引や値下げを争取できる；
現物で、開発業者が銀行から解放されている場合、すぐに不動産を取得できます（二手の家も同様にすぐに取得できます）；
銀行のローン利息を返済する必要がない；
後の転売や自分の不動産を担保にするのが非常に便利です。
2）全額分割払い
購入者が数回に分けて、購入金を開発業者または二手の家主に支払います。一般的に、開発業者の全額分割払いの期限は 1〜2 ヶ月以内ですが、二手の家は人によって異なり、時間が相対的に長くなる可能性があります。
これは比較的折衷的で、銀行ローンを回避する支払い方法です。全額一括支払いに比べて、購入者には一定の余地があり、資金を調達する余地もあります。また、銀行を通さずに自分でペースをコントロールできます。
3）公積金ローン
購入者が自分の住宅公積金を使用し、地元の公積金使用制度に従って、公積金管理センターに申請し、購入したい不動産に対してローンを申請します。
公積金ローンの最大の利点は、金利が非常に低く、年率は 3％未満です。これは合法的に納税している住民への国家の福利であり、補助的なローンです。商業ローンと比較して、毎年多くの利息支出を節約できます。
ただし、公積金ローンには一定の欠点もあります：使用条件が非常に厳しく、多くの人が基準を満たすのが難しい；審査時間が非常に長く、時には半年を超えることもあり、多くの開発業者や二手の家主が公積金ローンを使用する消費者に売りたがらない；公積金ローンの金額には上限があり、大部分の場合、頭金の比率を大幅に引き上げる必要があるか、混合ローンを行う必要があります。
4）商業ローン
対応する頭金を支払った後、商業銀行を通じてローンを申請します。商業ローンは承認時間が早く、申請条件が広く、金額に関しては公積金ローンのような厳しい制限がないため、現在の住宅購入ローンの主要な選択肢です。
不動産開発業者や二手の家主は、公積金ローンよりも商業ローンを受け入れることが多いです。現在、一部の商業銀行は申請から融資まで、わずか 7〜10 営業日で済み、初めての住宅ローン金利には一定の割引があり、審査資料も比較的少なく、承認も比較的容易に通過します。ただし、住宅ローンの金利は公積金ローンに比べて高く、5 年以上の基準金利は 4.9％です。
5）組み合わせローン（混合ローン）
これは公積金ローンと商業ローンを共同で使用し、購入プロセスで一緒に適用される支払い方法であり、公積金ローンの使用額が上限に達し、残りの金額を一括で支払うことができない場合に一般的に使用されます。
この支払い方法は、購入者に最大限のコスト削減を提供し、頭金比率を引き上げることなく、公積金ローンの最も優遇された金利を使用できます。ただし、相応に、売主が待ちたくない、ローン審査プロセスが煩雑、待機時間が長い、労力を消費するなどの欠点も存在します。
以上がすべての支払い方法です。
そして、人生の初めての家として、自分で家を購入し、将来的に投資や交換を考えている若者（そうです、制限はこれだけです）に対する私の提案は以下の通りです：
ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を使用できる場合は、等額本金は使用しない；商業ローンを使用できる場合は、住宅公積金ローンは使用しない。
理由を説明する前に、まず等額本金と等額本息を理解しましょう。
等額本金：毎月の返済額が異なり、返済が月ごとに減少します。
これは、ローンの元本を返済総月数で均等に分割し、前回の残りの元本の利息を加えることで、月々の返済額が形成されます。したがって、等額本金法の最初の月の返済額は最も多く、その後は月々減少し、返済額が少なくなります。
等額本息：毎月の返済額が同じであり、本質的には元本の占める割合が月ごとに増加し、利息の占める割合が月ごとに減少します。毎月の返済額は変わらず、つまり月々の「元本と利息」の配分割合において、前半の期間は利息の割合が大きく、元本の割合が小さく、返済期限の過半数を過ぎると徐々に元本の割合が大きく、利息の割合が小さくなります。したがって、等額本息の前期の返済圧力は等額本金に比べて小さく、月々の返済額は等しいですが、総返済額は大きくなります。
次に理由を述べます。「ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を使用できる場合は、等額本金は使用しない；商業ローンを使用できる場合は、住宅公積金ローンは使用しない」と言う理由は何でしょうか？
なぜなら、住宅公積金ローンも商業ローンも、国家がすべての住民に提供する福利的なローンであり、特に初めての住宅ローンは、どの地域でもどの時期でも大きな割引があり、たとえ一切の割引がない商業ローンでも、金利はわずか 4.9％です。市場に出回る大規模な資金運用は、5％以上の年率収益を達成できます。この点から見ても、ローンは非常にお得です。
したがって、全額支払いが可能であっても、私は皆さんにローンを選ぶことをお勧めします。ましてや、若者として、そんなにお金を持っているわけではありません。だからこそ、「ローンが可能であれば全額支払いは避ける」と言うのです。
経済が急速に発展する中で、「人民元がますます価値を失っている」ということは人々の共通認識となっています。この時、なぜ将来価値を失う人民元を使って、現在相対的に安い不動産を購入しないのでしょうか？
たとえローンの年数が長くなるほど、支払う利息が多くなりますが、年数が長くなるほど、毎月の支払い額が少なくなり、返済の圧力が軽くなります。だからこそ、「長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける」と言うのです。
同時に、初めての家で借りられる金額は非常に大きく、地域や時期によって異なりますが、65％〜80％の範囲で借りることができます。住宅ローンは福利であるため、なぜ私たちの利益を最大化しないのでしょうか？
若者は、早く家を購入すれば、早く自分の資産に住むことができ、早く自分の生活を掌握し、早く不動産価格が上昇する恐怖から逃れることができます。だからこそ、「多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける」と言うのです。
なぜ「等額本息を使用できる場合は、等額本金は使用しない；商業ローンを使用できる場合は、住宅公積金ローンは使用しない」と言うのでしょうか？
まず、この言い方は厳密ではなく、すべての人や家庭に適しているわけではありませんので、ここではこの方法がどのような初めての購入者に適しているかを詳しく説明します。
私の例を挙げると、私の手元にはあまり現金がなく、勤務年数も短く、住宅公積金の支払い期間も短いです。現在の収入は高くないため、一方で一線都市の賃貸圧力を負担し、日常生活の支出を考慮し、今後毎月の住宅ローンを返済する必要があります。しかし、幸いなことに、私の収入は年齢とともに徐々に増加するでしょう（かもしれません）。そして、不動産業界にいる私は、自分の人生で一度だけ不動産を購入することは絶対にないと知っています（おそらく）。だからこそ、私は等額本息と商業ローンの方法を選択しました。
なぜなら、等額本息の前期の返済圧力は等額本金に比べて小さく、毎月の返済額が固定されているため、資産運用の計画が立てやすいからです。同時に、もし私が 40 代で、事業が順調な男性であれば、等額本金を選ぶかもしれません。結局、この方法は総返済額が少なく、私の純収入は年齢が上がるにつれて増加しなくなるか、わずかに減少する可能性があるからです。しかし、私は若者であり、私の収入は必ず増加するので、心配する必要はありません。
さらに、貨幣の「時間価値」を考慮すると、等額本金はより高い頭金を意味し、等額本息はより高い財務レバレッジを意味します。私は少ないお金でより大きな規模の資産を動かしています。
ましてや、私は初めての家を一生保有することはできず、5 年以内に交換する可能性が高いです。そして、等額本息の総返済額が等額本金の返済額よりも少ない期間内に、不動産の価値が上昇し、現金化された場合、等額本息の返済方法の投資収益率は通常よりも高くなります。
以上の理由を総合すると、等額本息の返済総額は多く、早期返済には不利ですが（受け皿を見つけられない限り、私は早期返済しません）、それでも私は躊躇せずに等額本息を選択します。
では、なぜ公積金ローンの 2.75％を放棄し、5％に近い商業ローンを選ぶのでしょうか？まさか…… 私の彼女が銀行で働いていて、彼女の業績を達成するために？
違います！たとえ私を振った元彼女が銀行にいても、私はそうします。
なぜなら、初めての家で商業ローンを選ぶことは、私にとって最も理性的で最も賢明だからです。食べ物にならない男の情熱と省ける大金の前に、私は賢明に後者を選びました。
その理由は、初めての住宅ローンは 85％の割引があり（現在、一部の銀行や地域では割引が厳しくなっています）、2 軒目のローンは直接 10％上昇します。したがって、初めての家の割引は非常に重要であり、商業ローンの相対的な高金利を相殺するために使用でき、私の 2 軒目の家の準備を整えることができます（公積金が割引後 2.5％程度、商業ローンが割引後 4.1％程度）。
さらに、初めての家を購入する際に最も重要なのは、タイミングを逃さないことです。人気のあるプロジェクトや不動産の好調な年には、開発業者は商業ローンしか受け付けません（公積金の融資は非常に遅く、約半年かかるため、開発業者はあなたに売ることを拒否します）。商業ローンであれば、基本的に割引を受けることができます。
さらに、初めての家のローン比率は非常に高く、総額も非常に大きくなりますが、公積金の金額は非常に少なく、基本的には足りません。2 軒目の家の頭金比率の要求が非常に高い（40％以上）ため、この時点で公積金を使用することができ、非常に低い金利で、10％の上昇を恐れる必要はありません。同時に、2 軒目の家は改善用の家であり、初めての家の必需品ほど急ぐ必要はなく、ゆっくりと選び、ゆっくりと見て、初めての家を売却して 2 軒目の家の頭金にすることができれば、頭金比率も大きくなり、2 軒目の家の 10％の上昇を回避することができます。したがって、私は初めての家で商業ローンを選択します。
「ローンが可能であれば全額支払いは避ける；長期ローンが可能であれば短期ローンは避ける；多くのローンが可能であれば短期ローンは避ける；等額本息を使用できる場合は、等額本金は使用しない；商業ローンを使用できる場合は、住宅公積金ローンは使用しない。」これは私の初めての購入者への心からのアドバイスです。
支払い方法についての「どうやって購入するか」を話した後、購入方法についての「どうやって購入するか」を話しましょう。
不動産マーケティングの専門家として、私は業界の特性を持っており、ほぼすべての開発業者のマーケティング手法を自動的に識別できます。しかし、購入初心者として、どうすれば良いのでしょうか？
もちろん、私に頼るのが一番です（笑）。もし私を見つけられない場合は、不動産業界の友人がいるかどうかを考えてみてください。もしそうであれば、彼に直接連絡して、自分の状況や考えをすべて伝え、アイデアを出してもらうことができます。
もちろん、友人の中に不動産業者がいない場合や、購入コンサルタントを探したくない場合も方法があります。それは、全過程を DIY することです。これが本書の存在意義でもあります。
まず、十分な市場と物件情報を取得する必要があります。
大データについては、房天下、安居客、鏈家オンラインなどの専門不動産会社が提供できます。ニュースや不動産情報については、58 不動産、鳳凰不動産、新浪不動産、騰訊不動産、搜狐不動産などのポータルサイトの不動産チャンネルから十分な情報を得ることができます。不動産の実用的な知識、落とし穴ガイド、操作テクニックについては、知乎、水庫フォーラム、さまざまな不動産自媒体や公衆アカウントが、あなたの個別のニーズを満たすことができます。
ただし、情報源が多ければ多いほど、視野に入る情報が雑多になり、誤った情報や危険な情報に遭遇する可能性が高くなります。この時、私たちは必ず注意深く考え、「奇妙なものほど、裏がある」という言葉を覚えておく必要があります。身近な友人や家族と多く交流し、独りよがりにならず、必要な場合には専門家の助けを求めることが重要です。
私の最初の家は、ある省の省都の最も中心的な地域にある新築物件でした。私はこの都市の将来の不動産価格が急速に上昇し、適正な高さに補正されると確信していました。同時に、私の不動産コンサルタントは親友であり、この会社は私の古い職場であり、私はこの会社の製品と価格設定の原則を理解し、友人を完全に信頼していました。したがって、このプロジェクトに対して深く調査することなく、初めて訪れたときに手付金を支払いました。
この省都の都市では、見学の回数を数えると、私は 2 回しか訪れたことがありません。私がこのように家を購入することができたのは、初めての家の場合、信頼できる不動産コンサルタントと地元市場を理解している友人が非常に重要であり、彼はすべての落とし穴を避け、最良の方法を選ぶ手助けをしてくれるからです。
異なる物件は、異なるマーケティングノードで異なる価格割引を提供します。時には、古いユーザーが新しい顧客を連れてくる（古いユーザーが新しい顧客を連れてくる）ことが最もお得です。時には、仲介を通じて最大の割引を得ることができます。時には、自然に訪れることで最大の割引を得ることができます。しかし、私のような幸運がない場合でも、ネット上でいくつかの物件を検索することができ、地元で評判の良い仲介会社を直接見つけることができます。（必ず大規模な仲介を探してください。初めての家の場合、仲介会社は開発業者からの手数料を受け取り、購入者からのサービス料は受け取りません。大規模な仲介を通じて、より大きな割引を得ることができる可能性があります。）
もしあなたの最初の家が二手の家を購入することを考えているなら、購入初心者として、最も安全な観点から、私は最も高いサービス料を請求する、最も専門的な仲介会社を選ぶことをお勧めします。なぜなら、二手の家の不正操作は非常に多く、たとえ不動産業者であっても、見逃すことがあるからです。したがって、信頼できる仲介を選んで委託取引を行い、専門的なことは専門家に任せるのが最善です。
ただし、もしあなたの最初の家が自住型商品住宅で、政府の保障住宅である場合、親友や業界の仲介者を探す必要はありません。直接地元の申請ウェブサイト（北京の場合は北京市の住宅と都市建設委員会のウェブサイト）で申請し、審査を待つだけで、何の操作の余地もなく、価格は透明で、プロセスは簡単で、変更の余地がありません。
ここで自住型商品住宅について簡単に説明します。これは北京などの高価格の都市にのみ存在し、政府の福利住宅です。開発業者が建設しますが、政府のために建物を建てて販売するだけで、あまり利益を得ることはありません。この福利住宅の最大の特徴は、周辺の住宅価格よりも約 30％安いことですが、間取りは基本的に 90 平方メートル以下で、位置は基本的に郊外にあり、申請条件は非常に厳しく、申請成功の確率も非常に低いです。2016 年の不動産熱の中で、自住型商品住宅を購入するために抽選に当たることができたのは、まるで宝くじに当たったように幸運でした。
一手か二手か、普通住宅か商住両用か#
ここまで来ると、私たちは家を選ぶことができるようになります。
初めての家の購入と他の目的の購入にはどのような違いがあるのでしょうか？この章では、住宅の性質、土地の性質、間取りなどの観点から論じます。
一手住宅と二手住宅
比較する前に、まずそれぞれの定義を下しましょう：
一手住宅：新築であり、開発業者との取引です。
二手住宅：すでに誰かが購入した家であり、家主との取引です。
両者の長所と短所を分析することは、実際には両者の違いを見つけることでもあります。単価、位置、間取り、周辺施設、ローン、リスクなどの要素が含まれます。
価格：一般的に、二手住宅の価格は一手住宅よりも低いです。主な理由は、建設コストが低く、築年数が長いためです。
位置：二手住宅の位置は、一般的に一手新築よりも良いです。なぜなら、都市の発展は中心から外に広がるため、市の中心部や周辺施設が充実しているほど、二手住宅が多く、新築は相対的に少なくなります。
間取り：二手住宅の間取りは、一般的に一手住宅よりも多いです。なぜなら、二手住宅は都市のあらゆる角落に広がっており、間取りの選択肢が広がります。一手住宅は、各プロジェクトの間取りが固定されており、選択肢が少ないです。しかし、必ずしもそうではなく、一般的に一手住宅の間取りは比較的新しく、設計が合理的で、住みやすいです。
周辺施設：一般的に、二手住宅の周辺施設は一手住宅の周辺施設よりも優れています。なぜなら、二手住宅はすでに数年の発展を経ており、一手住宅は新しく建設されたばかりで、周辺の施設が未完成であることが多いからです。
ローン：多くの人が初めての家を購入する際、手元の資金が十分ではないため、大部分の人がローンを選択します。ローンを組む際、開発業者は特定の銀行と協力するため、ローンが通過しやすく、手続きも簡単です。ローンの割合も、二手住宅よりも大きいです。二手住宅の場合、仲介を選ばない限り、売主との直接のやり取りが必要で、すべての手続きや事務を自分で行う必要があり、融資も難しいです。
リスク：一手住宅のリスクは相対的に小さいです。一手住宅を購入する際の最大のリスクは、現在の多くの一手住宅が期房であり、通常、購入者は開発業者についてあまり知らないため、期房が現房に変わるまで短くて 1 年、長くて数年かかり、その間にいくつかの制御できない要因が発生する可能性があります。二手住宅はすべて現房取引であり、このリスクは発生しません。所有権が移転されると、基本的に安心して住むことができます。しかし、二手住宅は個人間の取引が多いため、売主が故意に買い手を欺いたり、不利な要因を隠したりする可能性があり、買い手の識別コストが増加し、注意深く判断しないと、売主が巧妙に仕掛けた罠に陥る可能性があります。
総じて言えば、もし私たちの初めての家がそれほど悪くない頭金を持っているのであれば、リスクが小さく、プロセスが透明で、居住条件が良い一手住宅を選ぶことをお勧めします。しかし、二手住宅の品質が悪くなく、正規の手続きを経て購入し、立地が非常に良い場合、頭金が十分でない場合でも、初めての家として二手住宅を選ぶことができます。
普通住宅と商住両用
住宅と商住両用は「中国特有」の分類方法であり、土地の性質に基づいて、人為的に 70 年の使用権を持つ住宅 / 商品住宅と、50 年 / 40 年の使用権を持ち、期限が切れた後に再契約が不明確な商住両用住宅 / アパート / 商業オフィス / 底層商業に分けられます。最も明らかな使用年数の違いを除いて、普通住宅と商住両用には以下のような違いがあります：
1）水道、電気料金の差異
普通住宅の水道料金、電気料金は住民用水、住民用電気の価格で徴収されますが、商住両用住宅は一般的に商業用水、商業用電気の価格で徴収されます。したがって、水道光熱費の面では、後者が多くの費用を要します。
ただし、これは絶対的ではなく、一部の開発業者は地方政府との交渉の過程で、商住両用の住宅を商業用水、住民用電気、または住民用水、商業用電気に変更することができます。したがって、商住両用のアパートを購入する前に、水道光熱費の徴収基準を確認する必要があります。
2）上下水道、ガス管の差異
近年の普通住宅には上下水道、ガス管が設置されていますが、商住両用は元々商業用地であるため、国家が許可する際に、商住両用の建物が建設されても上下水道やガス管の設置が許可されない場合があります。2017 年の上海では、許可された土地が販売時に許可されず、商住両用住宅の上下水道やガス管を強制的に取り外す事例が発生しました。
3）戸籍の取得可否の差異
普通住宅に比べて、商住両用は戸籍を取得できず、学区を決定できず、自住または賃貸することしかできません。しかし、商住両用住宅の一つの利点は、会社を登録できることです。これは普通住宅ではできません。商住両用は本来商業的性質を持ち、会社のために建設されたものです。
4）ローン比率、最長年限および費用の差異
国家が統一して定めた商住両用などの商業用住宅のローン比率は最高 50％（北京では 2017 年に購入制限政策が導入された後、商住両用住宅はローンで購入できず、企業形式でのみ購入可能）であり、最高ローン年限は 20 年、金利は銀行基準金利の 10％上昇です。これに対して、普通住宅の一部地域では最高 80％のローンを享受でき、最大 15％の金利割引、最長 30 年のローンが可能です。
ただし、商住両用住宅は購入制限やローン制限がなく（北京では 2017 年から商住両用住宅に対して購入制限が始まりました）、多くの地域の普通住宅が購入制限やローン制限を受ける中で、これは非常に大きな利点であり、強い投資属性を持っています。
5）土地供給状況の差異
どの都市でも、商住両用の商業用地供給は非常に豊富で、供給過剰になる可能性がありますが、住宅用地は相対的に供給量が少なくなります。これも商住両用が売れにくい特徴を決定づけています。供給が豊富であるため、価格を引き上げるのが難しく、在庫が多く、転売が難しいです。
6）税金の差異
普通住宅プロジェクトの初回購入および将来の譲渡時、契約税は総額の 1.5％ですが、50 年の権利を持つ住宅は、契約税が総額の 3％で徴収されます。ただし、商住両用住宅は普通住宅の制限売買がなく、「満二唯一」「満五唯一」がなく、所有権が手に入ったらすぐに売買が可能であり、税金の差異も存在しません。
7）得房率の差異
商住両用住宅は多くがホテル式アパートの設定であるため、より豪華なロビーや広々とした廊下があり、共用面積が多くなります。得房率は、普通住宅の得房率が約 80％であるのに対し、商住両用の得房率は 60％程度です。（得房率：住居が利用できる面積／建物の面積、各戸の面積／販売面積の比率）
8）単価の差異
以上の多くの違いにより、精装修であっても、立地が素晴らしくても、商住両用住宅の単価は同じ都市の隣接する住宅よりも 1/3〜1/2 安くなります。したがって、商住両用の賃貸比、住宅価格と賃貸比は高く、賃貸もしやすくなります。
以上を総合すると、購入制限に該当しない場合、人生の初めての家として 70 年の権利を持つ普通住宅を選ぶことを強くお勧めします。しかし、購入制限に該当し、特定の理由（将来的に不動産価格が上昇することを確信している、義母が家を買わなければ結婚しないと要求するなど）がある場合は、商住両用住宅を購入することもできます。
家はどこが良いのか#
では、どのような家が良い家なのでしょうか？良い間取りとは何でしょうか？
誰もが自分の好みや嫌いがあるため、個人に具体的に「良い間取り」を評価することには差異があります。しかし、最も「良い」間取りは、家族全員の生活ニーズを満たし、快適に住むことができ、「無駄」な面積が存在しない間取りです。
どのような間取りが良い間取りなのでしょうか？初めての購入者にとって、これは深く考える価値のある良い質問です。
男女老若は何を好むのでしょうか？
女性：大きな衣装部屋 / クローゼット。女性の最大の趣味の一つは、買い物です。したがって、大きな衣装部屋やクローゼットが必要です。
男性：地下室 / 書斎 / 作業室。男性は考える孤独な動物であり、仕事や思考を行うための独立した空間が必要です。したがって、彼にはロフトや地下室、書斎や作業室が必要です。
老人：平屋は二階建てより