买房指南

房产是一种普通的刚需性商品，它的价格变动、定价机制和成交量变化，本就有规律可循。
即便中国的房地产市场与政策的调控息息相关，也依然在遵循且会继续遵循基本的市场规律。或许，之前的十年，房价的预测、买房的判断，确实是一门「玄学」，但我坚信，越是将时间拉长，将地域放大，房地产市场的发展就越是有普遍的规律可循，每个国家、地区尽管各具特色，也只会在普遍规律下开花结果。

具有金融属性的房地产，本就不是一个短期的买卖，而应是一个长达 5-7 年的投资。这样的长线投资，应当审慎决策，而非无脑购买。

但这本书，不会涉及过多的复杂金融数据，也没有区域经济分析、城市规划比较和大家关心的城市房价预测。

这是一本首套自住房 操作手册，是写给房地产小白的买房入门科普。
买房经历出发，一步一步地告诉大家，走哪一条路可能更适合自己，前方有多大的坑，这个坑如何跳过去，掉到坑里如何再爬起来。书里面会有些专业名词，但也不用怕，我都会解释。其实书中 80% 及以上的内容，你都可以通过自学而检索到，剩下 20% 左右的内容，你也可以在买卖几次房产之后了然于胸。这本书存在的意义，只是在你站在房地产大门之外时，帮你在纷繁的信息中进行检索，并排好序，做好求证，节省你在毫无头绪的摸索中花费的时间罢了。

买房是件大事，毕竟我们很多人一辈子也买不过三套房，买房也是件小事，因为还有更多有意义的事情等着我们去做。这个时候，不如把专业的事情交给专业的人去做。

买房前，了解这些很有必要

这是一套我根据购房与选房的思考流程，结合自己的工作经历与买房经验，所总结的一套买房自测排查法。

希望通过整个流程的梳理，帮助第一次买房的你，去更加理性地思考、筛选，并最终选到满意的房子。

房的条件达到没
￼

要买房？—— 对！

有钱吗？—— 有！

买！

等等！毕竟是一个动辄百万的买卖，先别急着交定金，且容我们再思考一二。

对于首次购房的小白，与其担心会错过买房的最佳时机，不如冷静地思考是否当下是自己买房的最佳时机。而这个思考流程最开始，就是要思考「谁来买」。

谁来买？不是思考把这个房子放到自己名下、父母名下、还是妻儿名下。是考虑要买房的你，有没有达到买房的条件。当然，也不是什么满足五年及以上社保纳税的这类限购条件，而是我们自身的条件。

买房还有条件？有的，而且还不止一个。

根据买房目的的不同，买房人的条件也有不小差异，。如果你已经有两套房了，而且想买的房在澳大利亚，那么你就要考虑自己未来是否要移民，以及这样的房产买下来后由谁打理的问题。

由于，这一次我们只说首套房，所以，在「谁来买」这方面，要比其他的买房形式简单一点。主要考虑如下两个问题：

手上可用资产，是否够付首付；后期偿还贷款，是否会产生压力。

人生规划是否足够清晰。

接下来我会详细展开这两点。当然，若你是富二代或者 CEO，可以直接忽略下面的内容，全款买套房，即便不住，也可以当作投资，就是未来的房产税可能不太好办。

手上可用资产，是否够付首付款；后期偿还贷款，是否会产生压力

早些年，房价一两千一平时，我们也没什么理财意识，买房都是全款，但现在，随着房价的急剧攀升、居民理财意识的萌芽，越来越多人开始选择贷款买房这一方式。

所以，掌握房贷的基本常识就显得越发重要。

首先，首套房贷对我们非常重要，不应该轻易用掉。关于房屋贷款的详细内容，我会在后面「怎么买」中进行详细说明，在这里，仅说金额部分，用于快速决策。

首先是贷款利率，目前 5 年及以上贷款，银行的基准利率是 4.9% ，公积金贷款的基准利率是 3.25% 。而作为社会主义国家的一大居民普享福利，我国的首套房的贷款利率可以打折（多则八五折，少则九五折，曾经有过七五折和八折），同时，房产贷款也非常容易通过审批（ 近段时间贷款收紧，也出现了因被拒而悲剧的情况）， 而且，无论企业单位还是事业单位，只要是合法工作，用人单位基本都会为我们缴纳住房公积金，也就是大家常说的「五险一金」里的一金。而这一金，放在银行里基本没有利息，一般情况下又提不出来，只有买房（部分城市租房也可提取，跨地域时也能提取，比如北京）才能提取。所以，才几年光景，贷款买房，就已经占领了寻常百姓家。

只是，我们要准备多少首付？贷款多少年？选择什么方式贷款呢？且容我细细道来。

我国幅员辽阔，各个城市间的房产市场情况差异极大，所以很难找出一个固定的数值，但是，首套房的首付款，也都在总房款的 20%-35% 之间。也就是说，一套价值 100 万的房产，因地区不同，首付款在 20-35 万元之间。反推回来，如果我们有 40 万的初始资金，在 20% 首付的地方，就可以考虑 200 万的房子。

如此说来，如果手里有 200 万，就可以考虑 1000 万的房产咯？是，也不是，因为除了首付款之外，我们还应该考虑后期的还款情况。

如果你首付 200 万，只贷款 5 年，那么若是贷款 800 万，选择等额本金，猜猜第一个月需要还多少？16.5 万！所以，在确定好首付之后，还要考虑后期的偿还贷款能力。

而且，银行也不傻，银行工作人员会根据你的收入证明、银行流水、不动产情况来衡量你的还款能力。一般来说，月供在个人总收入 1/2 以下，是比较适中的，也就是说，如果你的税后总收入在 1 万，那么扣除公积金外，每月还款 5000 元及以下，银行是可以贷款给你，你偿还月供的压力也不会太大的。

所以，我们可以从月供来反推贷款金额、贷款年限和贷款方式。如果觉得算着太麻烦，可以使用任何一个搜索引擎，输入关键词「房贷计算器」，再按照实际情况输入年限和方式，算一算月供是否能够承担。年限越长，月供越少，但要支付的利息也就越多。

用等额本金的方式，前期还款压力大，后期压力则越来越小，适合打算提前还款（多于 5 年）的朋友；用等额本息的方式，前期还款压力小，后期还款的利息多，适合暂时囊中羞涩，并打算直接贷款至最后，或者买完后 5 年内便全额还款的朋友。

两种方式各有利弊，最终选择时，可以与银行的贷款办理专员详细了解。

而对于一定会买第二套房，又想把第一套房买在一二线城市的年轻人，在房产火热的当下，我建议首套房不选择公积金贷款，直接走纯商业贷款。详细原因，我会在后续「怎么买」的章节中进行解释。

我在购房时，就是因为确信自己会买第二套房用于改善或投资，所以才对第一套房使用纯商业贷款，而且选择的是等额本息方式，贷 30 年，最大比例的 80% 贷款。当然，还有开发商等不了漫长的公积金贷款审批、我的公积金缴存不多等原因。

但首套房走商业贷款，买在一二线城市，以最大杠杆，贷最长时间，并选择前期还款压力小的等额本息，确实是在人民币越发不值钱，房地产商不会等你审批半年，家家都会买两套及以上房产的当下，最合适的选择。

人生规划足够清晰

从全球来看，人们购买首套房的年龄多在 35 岁左右，而中国人呢？则普遍在 25 岁上下。我们不得不承认，中国的父母是全球最照顾子女的父母，但是，过早购买房产，过早房贷束缚，也确实遏制了部分年轻人的「可能性」，有多少的「爱」最终成为了「碍」。这是每一个中国家庭都需要思考的问题。

那么，何时才适合买房？

在你的人生规划足够清晰的时候。你已经确定自己未来会坚定不移地于某地扎根，已经不再幻想仗剑天涯，意识到了平平淡淡的美好，希望有一个家的时候。

而检验你是否真的到了这个程度的方法，也很简单 —— 即如果你买房之后，房价就再也不涨了，一稳就稳了 10 年，你会不会慌？（看到这里，停下来，想一想，再继续看下去。）若你把房产当作自住的家，而不是一个钢筋水泥垒起来的投资品，就不会那么慌。毕竟，家是无价的，而且是你可以享受 10 年的住房。

当然，若你不是一个普通人，准备在接下来的十年间获得财富自由，你也可以把第一套房直接作为投资品。可同样需要问自己，一旦未来房价震荡，自己是否能够承受得住。

无论是自住还是投资，对于第一套房，我们最该问自己的问题，不是「我什么时候买」，而是「我买了，不会后悔吗？」要想回答这个问题，我们就要先问自己，为何买？

自己住还是买来投资

为何买？

当然不是「一言不合就买房」这么简单，即便是亿万富翁，也不会说买就买。那么，什么样的买房理由，才可以真正支撑起购房行为呢？

按照刚需买房的紧迫性，我列了四个类别：

必须买的婚房

丈母娘或者未婚妻，已经明确告知没房就不嫁女，没房就不嫁你。这样的房，即便你认为明天房价就会崩盘，也必须要去买。毕竟，赚多少钱、赔多少钱，都是次要的，但没了夫人，就没了半边天。女性也同理，即便自己非常不想买，可如果不买双方父母就会反对婚姻，而又无法说服，那么，即便有千百个不愿意，也只能选择购买了。

应当买的改善房

位置上，从郊区到中心，从公交车旁到地铁站旁；户型上，从大开间到小两居，从小两居到大三居。这是可以提升自己及家庭成员生活品质的选择，有能力去购买，就应当购买。在紧迫度上，由于有了更好、没有也能将就，所以相对前者，要弱一些。这个时候，考虑是否买房，也应当相对谨慎一些。但只要不是明天就房产崩盘，这样的房产都可以去买入的。

可以买的户口房

你已经有了户口，但需要一个房产来安放，否则一离职，户口就会丧失；你还没有户口，但买了房就可以获得户口，同时你又非常想留在当地。这两种想法支撑起的买房决策，叫做户口房。

户口对于不同的人有不同的意味。但我总认为，若干年后户口这一当下中国特有的制度，终将像粮票一样，走向消亡。只是，这一过程，或许需要 10 年，甚至更久。所以，对于户口房，可以买，也可以不买，这取决于自己对户口是否那么在意，是否在意到必须动用几百万来得到它。

理性购买的投资房

房东太折磨人，年年涨房租，桌子掉了个漆都让我买新的，真想自己买套房，翻身农奴把歌唱，转而压榨后来人；赚了不少钱，没有什么好的理财渠道，中国楼市这么保值，不如买它一套，赔了就当自住，赚了也挺爽。原本找一个好房东或者长租公司就能解决的事情，偏偏选择花大钱买房的方式；原本不想买房，但不管是身边的亲朋好友，还是在网上，都在讨论买房，于是也想加入买房大军。

这样倔强与从众的人，在年轻人中不算少数。但是，一成房奴深似海，从此任性不简单。买房有风险，千万别冲动。对于这种任性式的投资，一定要让自己冷静下来，并放慢决策速度，好好问问自己，是否真的非买不可，是否真的准备好了。

诚然，对于不同的人，以上各项的优先级会存在一定变化。若你有个开明的丈母娘或支持自己的未婚妻，就大可以不买房而用首付款去投资。若你把留在北京这样的地方作为一生奋斗的目标，若是拿不到北京的「入场券」，就认为整个人生白活了，那么户口房，便是非买不可的了。

但很多时候，我们都是误将「自住」作「投资」，或者错把「可以」当「必须」了。

地段！地段！地段！

在哪买？

「地段！地段！地段！」

李嘉诚的这句话，被无数的地产从业人员，引用过无数 + N 次。

地段，对于房产，无论是当下的价格，还是日后的易卖性，确实都是最重要的，没有之一。

即便随着互联网的发展，VR/AR 技术的革新，共享出行的普及，位置没有之前那么重要。但是，好位置，依旧非常重要。位置决定价格，这是房产的基本规律。

那么，什么地段才是好地段？哪里的房子才适合自己？哪里的房子不能买？且容我细细讲来：

距离多远，才最美

有一个很有趣的理论，叫「5 千米幸福理论」，指的是从家里到工作场所的距离，如果是在 5 千米以内，则人们的幸福感差距不大，但如果超过 5 千米，每增加一点，幸福感就衰减一点。所以，科学家得出了个结论，即居住地点和工作地点的距离，最好少于 5 千米。

5 千米虽然很具体，但对我们来说，更有意义的其实是时间。如果我们开车上下班所花的时间，比生活在 5 千米圈里的同事还要少，我们又为何不幸福呢？

而距离，也只是一个比较僵化，人们约定俗成的考核指标罢了。更何况，现在的交通这么发达，共享出行这么火热，我相信随着时间的推移，这个最美距离，一定还会拉长。只是，距离越近，便越会少些奔波操劳，多些自由时光，能不幸福吗？对于首套房，户型小区可以不那么在意，但尽量要在地铁等交通枢纽旁，尽量距离工作地点近些、再近一些。

可以适当靠近的场所

医院 ：家中有老人的情况下，住在距离医院 3-5 千米的地方比较方便；但对于一般家庭，应当适当远离，毕竟医院周围，人口流量会比较大，交通可能存在拥堵。

中小学： 有小孩且希望孩子步行上学的家庭，需要考虑。0.5-2 千米的距离较适中；若家中没有小孩，以后也不会要小孩，或要么愿意让孩子坐公交、要么可以自己上下班接送，就可以适当远离。（儿童步行均速 3-4 千米／小时）

商业 ：小区配套的底商会提高生活的便捷度，所以，有底商且都开业的小区，一定比没有底商或底商没有开业甚至基本倒闭的小区，住起来方便舒适；大型商业因存在噪音和人流过大，建议居住场所选择在与其的直线距离大于 1 千米的地方。

地铁口、公交站 ：0.2-1 千米为佳。一般地铁上盖的都为商业项目，不会住人，毕竟轰隆隆的地铁声对睡眠会造成极大的影响，所以，距离地铁和公交站很近，却不会被影响睡眠的位置，便是绝佳的住宅位置。

公园： 0.5 千米外，越近越好。之所以说 0.5 千米之外，是考虑到公园里可能有广场舞大喇叭，而在避免了大喇叭的情况下，茶余饭后，与家人一起到公园漫步，绝对是人生最幸福的事情了。

可以适当远离的场所

锅炉房、工厂等「大烟囱」： 建议居住在此类建筑的上风口，且间隔应大于 24 米。否则粉尘将会影响我们的日常起居。

垃圾填埋场、垃圾站： 填埋场应在居住场所的 500 米之外；尽量不买垃圾站、垃圾桶下风向处的房子。因为气味会被风吹入家中。

火葬场 ：尽量选择与居住场所的直线距离大于 5 千米，且在住宅下风口的位置；即便自己不介意风水，也应考虑转卖房屋对象与租客介意的可能性。

高压线 ：高压线是不值得去焦虑的事情，它不在我们适当远离的场所范围中，但是我列在这里是想说明，很多人会误以为电磁辐射引发不孕、白血病等，这是伪科学。距离超 50 米，环境磁通密度即降为 0.14 米，与有家电的室内环境磁通密度 相同。

除以上几点外，还有一个百姓非常看重的「学区房」，我准备单独来讲，原因就是我认为「学区房」的概念是我国特定时期的特定产物，未来随着时间的推移，将会淡出人们的视线。因为，学区的好坏，指的是不同学校间师资力量的差异，而越是相邻的学校，其差异越不明显，随着教育系统的完善，这样的差异一定会缩小乃至消失。而好的地段，又一定会与好的教育配套相伴，所以，没有必要紧咬着一个「学区房」不放。

最后，我们在买房之前，还可以适当了解下小区的业主状况，他们的职业、收入位于怎样的水平。越到后来，房产越代表着一种「圈子」，即便你不喜欢圈子，有着一群和自己相似、学历相当的邻居，也会有不少共同语言。「孟母三迁」，即便是在 21 世纪的当下，依旧具有很强的指导意义。

选定了位置，就可以继续从时间维度上进行确定了。

买房的最佳时机是何时

何时买，就是大家经常问的买房的最佳时机的问题，它涉及到人们关心的经济形势、房价走势、限购政策、房企节奏和自身情况。

在此，我将通过外在和内在两个部分，对何时买进行论述。

外在因素

任何一个商品，都有其遵循的市场规律，只是有的明显，有的隐晦，有的周期长，有的周期短罢了。而房产，即便作为一个刚性需求与投资需求混杂的大额商品，即便作为具有浓浓社会主义特色的「中国制造」，也依旧如此。

先从开发商的「推盘」角度入手：

1）每年的 6 月 30 日、12 月 25 日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价。（仅针对已上市房企，因为这两个节点是考察上市公司业绩的节点，很多开发商为了冲业绩，会选择一定程度的薄利多销。）

2）现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

3）一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。

4）中国的开发商都是贷款建房，所以「回款」对于开发商都非常重要，每多一天，开发商就要多给银行很多的利息，都要多支付大量的管理费、营销费、员工工资，所以，对于小型开发商长期卖不掉的尾盘，具有很大的议价空间。

再从政策与经济规律切入：

1）房价高速上涨有几大通道：传言 - 规划 - 动工 - 建成。以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。所以，在买房之前，不如问一问政府部门的朋友，看一看所在城市的政府网站，至少，多关注一下新闻联播。

2）很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售。举例来说，作为房产商，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了 10 万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖 4 万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。

3）在北京、上海这种存在限购政策的城市，或者更有甚者如通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才会真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近 10 年，只需考虑涨得快还是涨得慢，所以越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。

4）二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价得是市场控制房地产商，由房地产商决定的。但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。

5）在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。

抛开以上这些，路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的，是山川湖泊构成的环境。所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。

接着，再聊聊房价走势，中国自改革开放以来，一二线城市，尤其是一线城市的房价，几乎涨了 30 年，在未来可以预见的很长一段时间内，房地产依然很难进入下降通道。因为中国仍然是发展中国家，中国的城市化率依旧在逐渐升高，且会越来越高。这也就是很多人说的「买房的最佳时机在去年」背后的逻辑。

所以，就真的是越早买越好吗，真的就是有钱便买房吗。当然不是，因为当所有人都这么认为的时候，未来的上涨空间，就会被大量透支，就会横盘很久很久。并且，我们还要考虑最最重要的内在因素。

内在因素

什么是内在因素？就是我们自身的状况，可以简单地归纳为当下及未来的财务状况、家庭状况等。

1）若是首套刚需自住，资产够付首付款，且后期偿还住房贷款并不会明显降低生活质量，则可以考虑购房。

2）若是投资为主，自住为辅，则是要考虑到自身理财的年化收益率极有可能弱于未来房价的年化涨幅（10% 较为合理），且不会因为创业等原因于未来需要大量现金，则可以考虑购房。

3）不希望错过未来可能的上涨，且能接受今后或许的震荡。

4）夫妻结婚前（婚房）、孩子上学前（学区房）、本人换工作前（社保连贯、易于贷款），都是考虑购房的时间。

5）因为是大额商品，所以无论时间再紧迫，也需要在家庭成员全部达成共识之后再进行购买，否则，很可能因为鲁莽行事而带来家庭矛盾。

怎么巧用付款方式来省钱

怎么买，就是选择不同的付款方式。

在此，我先来列举一下购房的付款方式：

1）全款一次性支付

购房人一次性支付所有房款，这是一手开发商和二手房主最喜欢的付款方式，没有之一，因为钱款可以当即收入手中。

而这对购房人的好处，包括以下四点：

可以凭借全款支付的方式，争取到更多的折扣与降价；
若是现房，且开发商已从银行解压，则可以立即办房本（二手房没有顾虑，同样可以立即办），尽早将房产划入自己名下；
不需要偿还银行的贷款利息；
后期转卖、抵押自己的房产，非常方便。

2）全款分期

购房人分若干次，将购房款支付给开发商或二手房主。一般情况下，开发商的全款分期限时是在 1-2 月内，而二手房则因人而异，时间上可能会相对拉长。

这是一个相对折中，且依旧绕过银行贷款的支付方式。相对于全款一次性支付，购房者有一定的回旋和筹集资金的余地，且同样不需要通过银行方，可以自己掌控节奏。

3）公积金贷款

购房人使用自己的住房公积金，在符合当地公积金使用制度的前提下，向公积金管理中心提交申请，对自己想要购入的房屋进行贷款。

公积金贷款的最大好处就是贷款利率很低，年化只有不到 3%，这是国家对合法纳税居民的一个福利乃至补贴性贷款。相比于商业贷款，每年都会省下大量的利息支出。
但是，公积金贷款也有一定弊端：使用条件非常苛刻，很多人难以达到标准；审核时间非常漫长，有时甚至超过半年，造成很多的开发商和二手房主都不愿意卖给使用公积金贷款的消费者；公积金贷款金额有一定上限，大部分时候必须大量提高首付比例，或者进行混合贷款，才能填补空缺。

4）商业贷款

在支付对应首付款后，通过商业银行进行贷款。商业贷款因为其审批时间快，申请条件广，额度上没有公积金贷款那样严苛的限制，所以是目前购房贷款的主要选择方式。

房产开发商和二手房主，相对于公积金贷款，也更能接受商业贷款。目前有的商业银行从申请至放款，只需要 7-10 个工作日，而且首套房贷的利率会有一定折扣，审核资料也相对较少，审批也相对容易通过。但是房贷利率相对公积金贷款较高，五年期以上的基准利率为 4.9%。

5）组合贷款（混合贷款）

这是公积金贷款与商业贷款共同使用，一并在买房过程中运用的一种付款方式，常用于公积金贷款使用额度达到上限，剩余款项又无法一次性支付的时候。

这种付款方式可以最大限度地为购房者省钱，既可以不提高首付比率，又可以使用公积金贷款的最优惠费率。当然，相应地，也会有卖方不愿意等、贷款审核流程繁琐、等待时间长、耗费精力等弊端存在。

以上是所有的付款方式。

而作为人生首套房，作为一个想要自己买房，日后打算投资或置换，再买第二套房，且不想给家里人太大负担，并希望后期自己偿还贷款的年轻人（没错，限制就是这么多），我的建议如下：

能贷款，不全款；能长贷，不短贷；能多贷，不短贷；能用等额本息，不用等额本金；能用商业贷款，不用住房公积金贷款。

解释原因之前，再让我们了解下等额本金与等额本息。

等额本金： 每月还款额度不同，还款逐月递减。

它是将贷款本金按还款总月数进行均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。所以，等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

等额本息： 每月的还款额度相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，每月还款数不变，即在月供「本金与利息」的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所以，等额本息前期还款压力相对等额本金较小，月还款额相等，但还款总额较大。

接下来，说原因。为什么「能贷款，不全款；能长贷，不短贷；能多贷，不短贷」？

因为无论是住房公积金贷款还是商业贷款，都是国家给每一个居民的福利性贷款，尤其是首套房的房贷，无论是什么地方什么时期，都有很大力度的折扣，即便是一点折扣都没有的商业贷款，也只有 4.9% 的利息，市面上大额的资金理财，都可以达到 5% 及以上的年化收益率，单从这一点来看，贷款就是非常划算的。

所以，即便有钱可以付全款，我也建议大家选择贷款。何况，作为年轻人的我们，又怎会有那么多钱呢？因而，我才会说「能贷款，不全款」。

经济高速发展的当下，「人民币越来越不值钱」已经成为人们的共识，这时，为什么不选择用未来不值钱的人民币，来买现在相对便宜的房产？

虽然贷款年限越长，所要支付的利息越多，但年限越长，每月所需还款的数额就越少，还款压力就越轻。所以，我才会说「能长贷，不短贷」。

与此同时，首套房可以贷款的金额非常巨大，根据地区和时间不同，可以贷款 65%-80% 不等，既然住房贷款是一个福利，为什么不最大化我们的利益？

年轻人，越早买房，就可以越早住进自己的产业里，越早掌控自己的生活，越早逃离担忧房价越来越高的恐慌感。因而，我才会说「能多贷，不短贷」。

为什么「能用等额本息，不用等额本金；能用商业贷款，不用住房公积金贷款」？

首先，这个说法并不严密，也不是每个人每个家庭都适合，所以，在此我会详细地说明这种方式适合哪类首次置业者。

以我为例，我手上的现金不多，工作年限不长，住房公积金缴纳时间也不久。当下不高的收入，一方面要承担一线城市的租房压力，又要兼顾日常生活开支，并在今后每月偿还购房贷款。但好在，我的收入会随着年龄的推移逐渐增加（也许），以及作为一个房地产从业人员，我深知自己这辈子绝对不会只买一套房产（大概）。所以，我选择了等额本息和商业贷款的方式。

因为等额本息在前期的还款压力相对于等额本金来说，并不大，而且每月的还款额是固定的，方便我进行理财规划。同时，如果我是个四十多岁，事业如日中天的大叔，或许会选择等额本金，毕竟这种方式总还款金额较少，而且我的净收入，很可能随着年龄的升高而不再增长或略有下降。但我是年轻人，我的收入必然会越来越多，我并不担忧。

除此之外，考虑到货币的「时间价值」，等额本金意味着更高的首付款，而等额本息意味着更高的财务杠杆，我在用较少的钱撬动更大规模的资产。

何况，我不可能保有我的首套房一辈子，很可能在 5 年内便进行置换，而在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内，房产升值变现后，往往等额本息还款法的投资收益率更高。

综合以上所有的原因，虽然等额本息还款总额更多，也不利于提前还款（没有找到接盘侠，我才不提前还款），但我还是会义无反顾地选择等额本息。

那么，为什么要放弃只有 2.75% 的公积金贷款，而要去拥抱快到 5% 的商业贷款？莫非…… 我的女朋友在银行工作，我要完成我女朋友的业绩？

错！即便是那个甩我而去的前女友在银行，我也会去。

因为首套房选择商业贷款，对我来说，是最理性最明智的。在不能当饭吃的男人情怀和省下的大笔现金面前，我识趣地选择后者。

原因是首套贷款是八五折优惠（目前部分银行部分地区收紧了折扣），第二套贷款直接上浮 10% ，所以首套房的折扣非常重要，可以用来抵消商贷的相对高利率，为我的第二套房做好准备（公积金打折后 2.5% 左右，商贷打折后 4.1% 左右）。

其次，买首套房时最重要的是不要错失时机，热销楼盘、房地产旺年，开发商只接受商贷（因为公积金放款很慢，半年左右，开发商会拒绝卖你的，而要是商贷，基本还可以拿到折扣）。

再次，首套房贷款比例可以很高，总额会很大，但公积金的额度很少，基本是不够用的；二套房的首付比例要求很高（40% 及以上），这个时候恰好可以用上公积金，而且那么低的利率，上浮 10% 也不怕，同时，二套房是改善房，不像首套房刚需那么着急，可以慢慢选，慢慢看，卖掉首套房作为二套房的首付款，首付比例也就可以很大，更可以避开二套房上浮的 10%。因此，我才选择首套房商贷。

「能贷款，不全款；能长贷，不短贷；能多贷，不短贷；能用等额本息，不用等额本金；能用商业贷款，不用住房公积金贷款。」这是我对于首置刚需的由衷建议。

说完了付款上的怎么买，再让我们聊聊在购买方式上的怎么买。

作为一个地产营销从业者，我已经是自带了很强的业内属性，可以自动识别几乎所有的开发商营销套路。可是，作为一个买房小白，怎么办？

当然是来找我啦（笑），而如果找不到我，也可以想想自己有没有认识的房产圈里的朋友，如果有，就可以去直接找到他，把自己的状况和想法通通告诉他，让他帮你出主意。

当然，如果你的朋友当中没有房地产从业人员，也不太想找购房咨询师，也有办法！那就是全程 DIY，这也是本书存在的意义。

首先，我们需要获取足够多的市场和楼盘信息。

关于大数据，搜房网房天下、安居客、链家在线，这三家专业的房产公司可以为我们提供；关于新闻资讯和房产信息，58 房产、凤凰房产、新浪房产、腾讯房产、搜狐房产等门户网站的房产频道，可以让我们获取到足够多的房产资讯；关于房产干货、避坑指南、操作技巧，知乎、水库论坛以及众多房产自媒体、公众号，绝对可以满足你的个性化需求。

但是，获取讯息的渠道越多，进入视野的资讯越杂，就越可能遇到错误的乃至危险的信息。这个时候，我们一定要仔细思考，记住「越是神奇的，就越是有鬼的」这句话。与身边的亲友多交流，不要闭门造车，并在必要的时候，寻求专业人士的帮助。

我的第一套房，是位于某省会城市最核心地段的一套新房，因为我坚信这个城市未来房价会快速上涨，补涨到其应有的高度。同时，我的置业顾问是我的好朋友，这家公司是我的老东家，我了解这家公司的产品和定价原则，也充分信任我的朋友。所以，并没有对这个项目进行多么深入的考察，便在第一次到达时交付了定金。

而这个省会城市，算上看房的次数，我只去过两次而已。之所以我敢如此买房，就是因为我知道对于一手房，一个靠谱的置业顾问，一个了解当地市场的好友非常重要，他会帮助你避开所有的坑，选择最好的方式。

不同楼盘在不同的营销节点，会有不同的价格优惠。有时，老带新（老用户带新客户）最实惠；有时，通过中介折扣最大；有时，则是自然来访可以给自己最大的优惠。但若是没有我这样的好运气，也不用怕，可以在网络上自行检索几个楼盘，也可以直接找一个当地口碑最好的中介公司。（一定要找大规模的中介。对于一手房，中介公司收取的是开发商的返点，不收取买房者的服务费，且通过越大的中介可能获得越大的优惠。）

而若你的首套房考虑购入二手房。那么，作为一个买房小白，从最稳妥的角度考虑，我建议你找一家服务费最贵，最专业的中介公司来提供服务。因为二手房的违规操作非常多，即便是地产从业者，也偶有看走眼没注意的时候。所以，不如直接选择一个靠谱的中介进行委托交易，把专业的事情交给专业的人。

但是，如果你的首套房是自住型商品房，是政府的保障性住房，则完全没有必要去找什么亲朋好友、业内中介。直接在当地的申请网站上（以北京为例，是北京市住房和城乡建设委员会网站）进行申请，并等待审核通过与中签即可，没有任何的可操作空间，价格透明，流程简单固化到没有任何可以改变的地方。

在此简单说一下自住型商品房，只有北京等房价高昂的城市才会有，是政府的福利房，虽然也是开发商承建，但只是帮助政府建房卖房，不赚取多少盈利。且这种福利性住房的最大特点，就是单价比周边房价便宜 30% 左右，不过户型基本在 90 平米以下，位置基本在郊区，而且申请条件非常苛刻，申请成功的概率也非常小。在房价火热的 2016 年，能够摇号买上自商房，简直就像中了彩票一般幸运。

一手还是二手，普通住宅还是商住两用

到这里，我们就差选房子了。

首置刚需的房子与其他目的购房，有什么差别呢？在这一章节，我将从房屋性质、土地性质、户型等角度，进行论述。

一手房与二手房

在对比之前，先对二者下个定义：

一手房：又名新房，与开发商进行交易。

二手房：即被人买过的房子，与房主进行交易。

分析二者的优劣，其实也是找二者的不同，包括单价、位置、户型、配套、贷款、风险等因素。

价格 ：总体来说，二手房房价是普遍低于一手房的。主要原因是建筑成本较低，并且房龄较长。

位置 ：二手房的位置，一般好于一手新房。因为一个城市的发展，多是从中心扩散出去，所以越是市中心、越是配套齐全，二手房就越多，新房也就相对较少。

户型 ：二手房的户型一般多于一手房。因为二手房遍布在城市的各个角落，户型选择余地大。而一手房，每个楼盘的户型都是固定的，选择余地小。但也不尽然，而且一般一手房的户型比较新，设计更合理，住得也比较舒适。

配套 ：一般说来，二手房的周边配套，要优于一手房的周边配套，因为二手房已经发展多年，而一手房往往新建不久，甚至没有建设结束，周边配套设施也不完善。

贷款 ：由于很多人买首套房时，手里的资金并不充足，大部分人都会选择贷款。而贷款时，由于房地产商一定会与特定的银行谈好合作，所以你的贷款容易通过，也方便办理，所贷款的比例，也相较二手房更大。而二手房，如果你不选择中介代劳，你自己与卖房者进行对接，所以一切的手续和事情都要你来办，而且还不容易下贷。

风险 ：一手房风险相对小一些。一手房购买时，最大的风险在于目前大部分一手房为期房， 通常购房者对开发商一知半解，期房变成现房短则一年，长则数年，期间可能出现若干不可控因素。二手房全部都是现房交易，不会出现这种风险，只要完成过户，基本可以安枕无忧。但二手房多是个人与个人之间的交易，某些卖房者可能会故意欺骗买方，隐瞒房产的不利因素，增大买方的识别成本，一旦没有仔细辨别，就可能掉入卖房者精心布好的陷阱。

总得来说，如果我们的首套房并不是那么差首付款，我建议选择风险更小、流程更透明、居住条件更好的一手房。不过，若二手房的品质不差、通过正规途径进行购买，且地段非常好，首付款并不充裕，依旧可以选择二手房作为人生首套房。

普通住宅与商住两用

住宅与商住两用是具有「中国特色」的分类方式，按照土地性质，人为划分为：70 年使用权，并可在到期后自动续期（李克强总理在 2017 年年初公开强调）的住宅 / 商品房；与 50 年 / 40 年使用权，到期后是否续期仍不明确的商住两用房 / 公寓 / 商业办公 / 底层商业。而除了最明显的使用年限不同外，普通住宅和商住两用还具有如下几点差别：

1）水、电费用的差异

普通住宅的水费、电费都是按照居民用水、居民用电的价格进行收取，但商住两用房一般情况下是按照商业用水和商业用电进行收取。所以，在水电费用上，后者会多花费一些。

但这并不是绝对的，部分开发商在与地方政府交涉的过程中，可以把商住两用的房屋改成商水民电、民水商电或民水民电。所以，在购买商住两用的公寓之前，一定要向自己的置业顾问确认清楚水电的收费标准。

2）上下水、燃气管道的差异

近年来的普通住宅，都具有上下水、燃气管道，但由于商住两用原本就是商业用地，所以国家挂批时，有些土地即便允许建商住两用，也不允许安装上下水或者燃气管道。在 2017 年的上海，甚至出现了批地时允许，销售时不允许，而对商住两用房进行强行拆除上下水和燃气管道的情况。

3）是否可落户口的差异

相比于普通住宅，商住两用无法落户口，无法决定学区，只能自住或进行出租。但商住两用房的一个优势就是可以注册公司。这是普通住宅无法做到的，因为商住房原本就是商业性质，就是为公司而建的。

4）贷款比率、最长年限及费用的差异

国家统一规定，商住两用等商业用房的贷款比率最高只能达到 50%（北京 2017 年限购政策出台后，商住两用房无法通过贷款购买，且只能以企业形式购买），而且最高贷款年限为 20 年，贷款利率为银行基准利率上浮 10%。相比较而言，某些地区的普通住宅则可以享受到最高 80% 的贷款，最大 15% 的贷款利率折扣，以及最长 30 年的贷款。

但是，商住两用房是不限购不限贷的（北京 2017 年已经开始对商住两用房限购），相比于很多地方的普通住宅既限购又限贷，这绝对是一个非常大的优势，具有强烈的投资属性。

5）土地供应情况的差异

无论哪个城市，商住两用房的商业用地供应都非常充足，乃至可能供应过剩，而住宅用地相对而言在供应量上就没有那么充足。这也决定了商住房不好卖的特点，因为供应充足，所以价格相对而言难以拉升，且存量大，不易转手。

6）税费的差异

普通住宅项目初次购买和未来转让时，契税为总房款的 1.5%，而 50 年产权的住宅，其契税按总房款的 3% 进行缴纳。但是，商住两用房没有普通住宅的限制买卖、没有「满二唯一」「满五唯一」，只要房本到手，就可以进行买卖的操作，而且税费不存在差异。

7）得房率的差异

由于商住两用房多为酒店式公寓的设置，所以具有更气派的大堂、更宽敞的走廊，也就有更多的公摊面积。在得房率上，普通住宅的得房率会高一些，大概有 80% 左右，商住两用的得房率会低一些，在 60% 左右。（得房率：可供住户支配的面积／套内建筑面积，与每户建筑面积／销售面积之比）

8）单价的差异

由于以上的诸多差异，即便是精装修，即便位置很赞，商住两用房的单价依旧会比同一城市相邻位置的住宅便宜 1/3-1/2。所以，商住两用的租售比、房价租金比更高，而且更容易出租。

综上，如果不处于限购之列，作为人生首套房，我强烈建议选择 70 年产权的普通住宅。但如果被限购，且因为某些特殊原因（如确信未来房价一定会上涨、丈母娘要求不买房就不嫁女儿），也可以选择购买商住两用房。

房子，好在哪

那么，什么样的房子，才是好房子呢，好户型又好在哪？

每个人都有自己的爱憎好恶，所以具体到个人，对于「好户型」的评判，也会存在差异。但最「好」的户型，一定是可以满足家庭全体成员的生活需要，且居住舒适，不存在「浪费」面积现象的户型。

什么户型才是好户型呢？对于一个初次买房者，这绝对是一个值得深思的好问题。

男女老幼都爱啥？

女人：大大的衣帽间 / 衣柜。女人最大的爱好之一，就是买买买。所以需要一个大大的衣帽间或者衣柜。

男人：地下室 / 书房 / 工作室。男人是一个需要思考的孤独动物，他需要有自己独立的空间进行工作或思考，所以他需要有阁楼或地下室，书房或者工作室。

老人：平层优于复式，南向卧室优于北向卧室。由于时间在老人身上沉淀的不仅是智慧，也有伤痛和衰老，所以，相对于有楼梯的复式房 / 叠拼别墅 / 多层别墅，老人更喜欢不需要爬楼梯的平层住宅 / 别墅。而且，老人最喜欢做的事情，就是在一个闲暇的午后，坐在阳台上懒懒地晒太阳。所以，如果能够拥有一个南向的卧室，老人一定会非常开心。

孩子：大而明亮的客厅，私密的卧室。孩子是家庭的未来，也是最具有活力的家庭成员，他或她需要足够的空间供自己玩耍，甚至有可能邀请三四个小伙伴来家里一起玩耍。所以，一个足够大且明亮的客厅就成了标配，而随着年龄的推移，独立意识会越发显现，这时，一个独立且私密的卧室，就越发重要了。

什么户型算「方正」？

都说「方正」户型好，谁人能把「方正」找？

方正的户型，才不是正方形的户型！

而是「大面宽，短进深」的类长方形户型，因为只有这样的户型，才可以让阳光充分照进来，且空间利用率很高，很经济，不存在什么浪费的面积。（面宽： 一套房中东西墙间的宽度；进深：一套房中南北墙间的距离）

Tips：数据表明，面宽：进深 = 1.5：1 时，居住起来最舒适。

房间尺寸多大够？

一句话： 大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室。

1）厨房应＞ 6 平米，卫生间应＞ 5 平米，最好为明厨明卫，干湿分离的设计。（北方内陆地区由于空气干燥、冬季寒冷，卫生间可以位于正中。）

2）客厅应＞ 20 平米，且方正、开放、采光好，在保证室内温度的前提下，建议选择落地窗。

3）卧室应＜ 15 平米，且尽量保证私密、安静、通风好。

不同房间都有啥不同？

1）厨房

因为厨房有油烟产生，所以排烟非常重要，应位于下风处，否则可能油烟倒灌。同时，厨房是烹饪场所，对卫生条件要求相当严格，所以应与卫生间相隔离。最后，厨余垃圾会滋生细菌，所以应该选择明厨设计（有日照、有窗户），并尽量宽敞，以避免滋生细菌并方便打扫。

2）卫生间

由于卫生间比较潮湿，所以在装修时或选择精装修房屋时，应选择干湿分离的设计。同时，由于潮湿，也容易滋生细菌，所以应该选择明卫 + 通风的设计，同样最好位于下风口。（有条件的话，从卫生及隐私角度考虑，最好选择分独立卫生间和公共卫生间的户型。）

3）客厅

是家人及朋友活动交流的集中地，应位于房间的正中，且应尽量方正宽敞，无遮挡。有条件的话，推荐落地窗，明亮且开阔。

4）卧室

老人喜阳，故而老人房建议南向；儿童喜阴，故而儿童房建议北向。

由于家庭成员一整晚 8 个小时都会居于一个狭小的空间之内，所以卧室一定要有窗，一定要通风良好。独立卫生间能配则配。

好房子，好在哪？

一个「好房子」，只要户型好，就算好了吗？并不是，我们还有更多的因素需要考量。

1）层高和净高

层高为下层楼板至上层楼板间的距离；净高为层高减楼板厚度。

国家要求住宅层高不得低于 2.6 米。普通人身高 180 cm ，在房间净高为 2.4 米时，无压抑感。

净高较矮，易产生压抑感，影响采光通风；净高较高，则增加成本、产生空旷感。但是，实际看房中，净高矮未必压抑，净高高未必空旷，压抑感与房屋格局、布置、玻璃面积有很大的关系。这里提醒大家，千万不要按图索骥，而应该实景看房。

2）楼层

低 楼层：出行方便，危机情况容易出逃，但平时也相对较吵闹、易被盗、蚊虫多、可能有潮气。

中间层：相对均衡，宁静、安全，随楼层增高，视野会开阔，但若无电梯或电梯故障，老人上下楼会越发不方便。

顶层：视野最好，集中供暖的楼是最暖和的，但在老旧小区，水压可能较低，且可能存在屋顶漏雨的现象。通常有种说法，高层楼房的 9-11 层为「扬灰层」，空气最浑浊，这种说法为谣言，不要相信。

3）得房率

得房率：可供住户支配的面积与每户建筑面积的比率。高层得房率在 75%-80% 之间，独栋别墅因为没有公摊面积，所以得房率是 100% 。

不是得房率越高越好，电梯间、楼梯、走廊都是公共空间，没有电梯、楼梯窄小，得房率自然高，但居住时上下楼会不方便。

4）绿化率

绿化率：绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

国家规定绿化率不得低于 30%。

这里也需要注意的是，数字不能说明园区绿化程度，必须亲自查看小区的绿化情况。而且要注意区分绿化率与绿地率（只要有种草，就算绿地，所以部分开发商会以绿地率混淆绿化率）。

5）容积率

容积率：小区总建筑面积与用地面积的比率。

各个不同业态的容积率：住宅为 2.0-3.0；花园洋房为 1.0-2.0；别墅、类别墅为 1.0 左右。选房时不仅要看楼盘容积率，也要看周边，若是周边高楼林立，遮挡视野，容积率再低，心情也会不佳。

6）楼间距

楼间距：楼与楼之间的距离。

前后楼间距应为：楼高：楼间距＜ 1：1.2

左右楼间距应为多层（4-6 层）与多层间 ＞ 6 米；多层与高层（12 层以上）＞ 9 米；高层与高层间 ＞ 13 米。抛开距离谈比例，才是真合理。

楼间距大的好处：有独户感；视野更开阔；无对视问题；日照时间充足。

楼间距小的坏处：邻里噪音困扰；通风可能不畅；存在对视问题；采光相对不足。

有五证的房子才放心

通俗来说，五证俱全的房产，就是「大产权房」，是受法律保障的房产了。

商品房的五证，分别是《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》（又称《建筑工程开工证》）以及《商品房预售许可证》。

这些证，虽然与我们关系并不大，但却关系到房产商什么时候组建销售团队，什么时候施工，什么时候装修售楼处，什么时候第一次开盘。这几个证的取得关系，也是由前至后，依次取得。

而与我们关系最大的，可能也是唯一有关系的，就是最后的《商品房预售许可证》。之所以这么说是因为，一旦房产商取得这个证，就可以开盘售楼了。

大部分房产商，都会选择在取证后不久，便开盘售楼。同时，现在的广告法也变得更加严格，在没有取得预售许可证之前，房产商不可以公开直白地投放「卖房」广告，而敢于公开投放卖房广告的楼盘，尤其是高架桥上的广告牌这类实体广告的，全部都是有预售许可证的（部分小地方可能会有违规操作，识别方法很简单，就是看广告上是否有预售许可证号），对于取得预售许可证的楼盘，可以直接到售楼处看房、交定金。

预售许可证，长这样：

一手房买房流程全掌握

一手房的买房流程，其实并不复杂。

说一个极端的案例：做置业顾问的时候，我曾有一个客户，她在大概下午一点的时候到售楼处遛弯儿，说是路过进来看看，我便准备按照流程给她介绍区位图、沙盘等。但她执意要看样板间，拗不过就带去了，讲了大概 10 分钟，她接到了一个电话说是好友约她一起去买衣服，就不打算往下听了。然后她就掏出银行卡，开始交定金。没错，不是订金，是定金，原则上不能退的那种 。整个看房买房流程下来，她花费的时间不足一小时。

当然，这只是一个非常特殊的案例。大部分的买房者，都不会如此草率地做出决定，而对于初次买房的我们，就更需要慎重一点，再慎重一点了。

首先，说一下在到达售楼处之前，我们可以如何做。

去售楼处之前，我们可以选择通过中介来帮忙，好处是中介会根据你的需求，给你推荐在他所在区域内，适合你的若干楼盘。

房地产中介的最大特点，就是对他所在的区域了如指掌，网络上的信息可能有差错，可能更新不及时，但房产中介的信息大多数情况下都是准确且及时的。

而你作为买家，也不需要单独支付给一手房的中介公司费用（部分公司除外），因为他们会通过向开发商索要中介费来赚钱（但羊毛终究出在羊身上）。大部分情况下，我们普通人自己通过砍价所达到的最终房款金额，是很难低于中介与开发商达成的共识金额的，所以此时，大可不必绕过中介公司。

当然，如果你有足够的自信或者关系，你依然不必通过中介公司买一手房，由于互联网技术的发展，获取房源的渠道也越来越多。一众房产网站，都可以成为你获取房产信息的利器。

在去售楼处之前，你最好先了解一下该楼盘的具体区位、产品种类和总价情况。否则，如果你的预算只有 100 万，却到了一个最低金额 800 万的小区，说实话，也挺尴尬的。

到了售楼处，就会有一个置业顾问（销售）来专门陪同你看房了。

置业顾问的接访，是按照一定顺序的，不可以越级。当然，如果你实在看不上接待你的置业顾问，确实可以要求更换。而第二次来访同一个项目的时候，千万要告知案场客户大使（负责进行登记的售楼处工作人员）上一次接待你的置业顾问是谁，否则，很可能会因为自己的疏忽，导致两个置业顾问间的一场厮杀（真事儿，我见到过不止一次） 。

置业顾问开始接访后，会简单寒暄几句，问明你对项目的了解程度、买房目的、预算金额、是否具有购房资格等基本信息。之后，会先为你介绍整个项目的区位图，其中会包括项目所处位置、周边商业、交通、医疗、教育配套，以及一些重要的山川湖泊、名胜古迹、大型产业园区等。需要谨慎的是，这一部分的「距离」是一个非常不精确的信息。

举例来说，我做置业顾问时，所在的项目在北京的六环边上，接近六环的位置，但我们会说，位置在「五环外、六环内」。先说五环，再说六环，这样，项目就感觉前进了一环。

而从我们的项目到通州新城核心区，要大概 5 千米，我也只会说 3-4 千米（销售说辞如此）。所以，在听区位图时，数字没有必要尽信，如果真想了解距离，用一下手机里的地图软件，便都会清晰。

再之后，就是园区沙盘。这一部分会介绍园区的容积率、绿化率、占地面积、建筑风格、在售楼号和所售户型。

这部分是比较有价值的部分，你可以了解到这个楼盘最新的情况，可以问近期的销售情况（可能不会说）、哪个户型卖得最多（可能会骗你）、哪个户型现在有特价房（可能都没有）、近期会有什么促销活动（可能一直有）。

接下来，置业顾问会带你去看样板间和逛园区，如果样板间在售楼处内，就会先看样板间，否则的话就会以绕圈的方式，先看一半的园区，看完样板间之后，再看另一半园区。

看园区的时候，可以问一下在售楼处不方便问的信息。比如通过什么方式可以获得更大的优惠（有时走中介、有时走外联、有时找关系）；哪套房源最实惠（每一个有上进心的置业顾问都会对销控表上的特价房源了熟于心。当然前提是，你认为这个楼盘值得买。

而在看样板间时，我们主要看的并非装修，而是户型设计、层高、楼间距。 此部分内容在第一章节里有讲过，不再赘言。样板间的装修，多是豪装，目的是让你具有买的冲动，所以，即便你非常喜欢样板间的装修风格，也要记住，装修并不在你的考虑范围之内，至少软装不在。

在此多说一句，样板间在项目的尾盘阶段也会进行销售，不过由于样板间是以展示为目的，很可能在看不到的地方存在隐患。

而自己雇佣的装修队，出现问题可以去找相关负责人，但直接买下的样板间，却很难去进行维权。同时，一旦出现问题，拆装修再重新装，花费绝对不小。但是，如果在买样板间之前，都把这些权责利害确定清楚，该买依旧可以买。

看完样板间，销售就会把你再次带回售楼处，拿来户型图和楼书，如果你感兴趣，还会帮你计算首付款，告知你交定金之后补齐全款的时间，以及所需携带的资料等信息。

在这里，我来把在售楼处缴纳的一些款项说清楚些。因为不同地区、不同公司、不同时期的差异，售楼处收取钱款的称谓也不尽相同。

有的售楼处，是按照「订金 / 诚意金 - 定金 - 首付款 - 全款」的方式收取；有的是按照「小卡 - 大卡 - 首付款 - 总房款（银行给出）」的形式收取；有的直接简单粗暴地「定金 - 首付款 - 全款」，形式虽有不同，实质却大同小异。

订金 / 诚意金 / 小卡的金额在 1 千元 - 1 万元不等，可能更多或者更少，但需要记住的是，订金 / 诚意金，是明确可以全额退款的，如果不想买的话，下一次带着收据到售楼处，就可以全额返还。 而订金 / 诚意金的作用，则是帮你预留大约 1-3 天的时间，这段时间是给你考虑的时间，1-3 天之后，便不会继续保留你看好的房源。

定金的金额在 1 万 - 5 万不等，有的豪宅可以达到 50 万，但更多是噱头。原则上定金是不能退的，相应地，在交定金到补齐首付款的时间段内，售楼处也不能一房二卖。 定金的意思，就是交了这笔钱后，便定下这套房是你的。而如果你违约，售楼处会明确告诉你：定金不退。

不过，我们难免会遇到种种意外，如果真的有特殊原因需要退定金，如何是好？

这时，一手房的优势就出来了，可以通过销售，说明理由要求退定金。如若开发商不同意，就告明销售，自己会向当地住建委进行投诉，因为国家规定，开发商不得以任何名义罚没买房人定金。这个时候，开发商就会服软，大多数情况下会选择全额退款。但如若全部是买方的责任，也会罚没部分房款。而只要没有进行网签，都可以进行退款的。如果自己不善于维权，还可以雇佣专业的房产律师进行解决，这无需担忧。

交完定金后，就是回家凑首付款和准备贷款资料了。期间会留有 10 天左右的时间（多加时间需要提交申请），只要在这个时间之内补齐首付款就万事大吉。

交首付款的同时，就要签署购房合同 ，购房合同的款项很多，基本没问题，即便有问题也不能修改。做地产营销的这段时间，我从来没有见过一个购房者能够有修改合同的权利。不过违约的倒是不少，这是后话。

所以，我们要么签，要么买，仅此而已。那么，我们就不看合同了吗？当然要看！要看合同上房屋面积、房号、姓名、地址是否存在错误，也要看合同里的补充条款究竟都写了什么 （几乎所有合同的正本都没有问题，但很多合同的附加条款会有霸王条款、免责声明），如若发现问题，需要当场向置业顾问提问，如果对方解答不了，就找案场经理、案场营销总监。

如果你无法接受附加条款，可以选择不买。但从签署协议之日起，合同便具有了法律效益，售楼处也基本会在当天或次日将信息提交到住建委网站上。

关于贷款的办理，我在「怎么买」中有详细介绍，不再赘述。

办完贷款，便是等着放款和按月还贷款了。如果你跟我一样，买的是期房，那么不好意思，直到交房之前，我们都无法住进去，没有享受到任何舒适，却要按月还贷款，这样的心情，的确不好受。

而如果你买的是现房，就可以在银行放贷之后，到售楼处或物业去收房了。收房时，要带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料，要缴纳契税、公共维修基金、物业费等金额。 其中的大头是契税，根据买房的平米数、是否为首次、所在地，也会有梯度差异。以我买的房为例，因为当地政府的政策，我的契税是直接被免除的（毕业生购房优惠政策）。

如果你是期房收房，由于开发商的计划和实际多少会存在偏差，所以期房面积和实际面积会有些差距。此时会遵照多退少补的原则，单价也是按照当时的协议单价计算。

值得注意的是，如果实际误差大于 3%，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条第二款规定，「买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3％ 以内 (含 3％) 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3％ 部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面移的，面积误差比在 3% 以内 (含 3％) 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过 3％ 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。」虽然说现在这种事情越来越少发生，但一旦发生了，我们也一定要用法律的武器保护好自己，切记。

交完各种税款，就可以在销售的陪同下，去物业领钥匙，然后去自己所购的房子内验房收房了。验房师都会比较专业，为你对房屋进行检测，主要是各种硬装的质量、房屋漏雨与否，而如果你不信任开发商的验房师，也可以自己通过某宝雇佣第三方验房师。无论如何，你一定要仔细一点，再仔细一点，因为一旦房屋交到了你的手上，出现了除了漏水等问题，橱柜、门窗的损坏，开发商和物业都是不会进行维修更换的。

收房结束后，一手房买房的全过程，便可以欢乐地完结了。

买房必看！选房攻略 + 谈价技巧 + 买房流程（超全）

1、买房区域怎么选择？

2、楼盘怎么选？

3、楼栋怎么挑？

4、户型楼层怎么选？

5、以及买房该如何谈价？

6、买房具体流程的注意事项？

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购房总结送给买房或正打算买房的大家，觉得不错可以收藏关注哦～～～

✔区位选择

买房和选潜力股男友一样：买预期，选未来

1、政府重视、有长远规划的区位

2、有足够就业岗位需求的区位：金融 > IT 互联网 > 实业

3、规划配套足的区位（我说的是规划，不是现有）：学校、医疗、商场、医院、公园等

4、安静整洁无污染的区位：无重工业、化工厂等污染源、火不靠近汽车站、火车站等杂乱的地方

5、尽量选择距离工作位置≤10km 的区位

6、选择年轻群体为主的区位

7、不选小区体量和人员都太过密集的区位，二手房不好出

▲备注：区位是决定房价走势的第一要素

✔楼盘的选择

1、绝不买公寓，40 年产权到期，你就一无所有！只买住宅

2、买品质大开发商楼盘，品质有保证，升值有保证（杂牌小开发商一定不要选，万一烂尾就完了)

3、不临近高架、快速路、主干道、铁路、地铁沿线、商场旁边

4、考虑开发商配套品牌物业的楼盘，后期管理有保障，升值就有保障

5、买车位配比≥1.2 的楼盘，以后每家最低 1 辆车，没车位的房子卖都不好卖

6、能买精装房不买毛坯房，精装房免装修噪音和群租，有利升值

7、买体量适中的楼盘 500~1500 户（别墅除外）

8、小高层 > 高层

▲备注：当买房优势不能全占，按顺序取舍

✔楼栋的选择

1、楼王虽好，但它也贵，预算充足就上，二手房价也不一样

2、如果小区有公厕，楼栋选择一定远离公厕

3、靠近但不临近正大门和停车场出入口，夜深人静有人进出小区刷卡声都能听到

4、如果小区周围有学校，尽量选远离学校的楼栋，学生跑操喊口号、上下课铃声、课间打闹声… 每天梦回上学时…

5、不选临近马路的楼栋，吵是最要命的事！

6、不选带底商的楼栋，烧烤味、吵闹声、划拳声，不仅吵还有异味…

7、不选靠近小区垃圾站和变电站的楼栋，一个是脏有异味，一个是有辐射

▲备注：楼栋选择主要考虑便利、安静、环境三点

✔楼层户型选择

1、采光好的楼层，二手房更好出

2、除非小区极其稀缺，顶楼、一楼、二楼不管怎样我都不劝你选 3、只考虑自主舒服，户型越大越好

4、考虑后期换房好出手，≤100m 最佳，总价低可接受的人多，单价也能卖的更贵

5、同等面积下，3 房 > 2 房，更刚需

6、东边户（采光好又通透）> 西边户（更通透但有西晒）> 中间户 (不通透)

7、如果房子倒挂买了稳赚，还管他什么三七二十一，有车赶紧上

▲备注：贵的房子不仅住着舒服，也是更好出手

✔买房怎么谈价

A、新房

新房不存在谈价这个说法

买房不是买菜，一个新楼盘是否有优惠、有什么优惠，开发商早就定死了，不会因为你口若悬河或死缠烂打就多放一点政策，所以定了就买，不做无用功

可能有人会说，我当时买房就是因为磨了很久，销售给了我特殊优惠政策啊巴拉巴拉…

有个内行人告诉我，这不过是销售的套路而已：故意一开始不放政策，后面再放政策是为了让你觉得自己占到了便宜，

但其实不管你讲价不讲价，最后销售都会找个理由，把公司统一定的这个政策放给你，保证对每个客户公平公正，每个人最后买房的优惠政策都是一样的，不存在任何差别

当然我也不建议你买各种优惠大放送的房子，只能证明它真的不好卖…

B、二手房

最值得的二手房就是房东着急用钱降价处理的房子

1、甩卖的房子一般价格超低但要求全款，消息一出就会被秒，你要做的就是准备好银行卡，紧盯中介消息

2、看上的房子不要猴急的约房东谈价，多看几家多比较，表现出可买可不买的态度，房东大都比你急

3、跟中介绝不透底，永远表现出有钱、肯定要买、但我不急的态度 4、谈价之前先探底，房子挂了多久？平常看的人多不多？中间是否有主动降价？

挂出后房东主动降过价、且超过 4 个月还没卖出的房子，你尽管抬高了姿态谈价格，房东比你急

5、谈房价比的是耐力，谁耐力好，谁就占了上风，一定要摆出不急不燥我有的是时间的态度

6、不在谈判尾声答应任何对方突然提及的条件，80% 的让步发生在谈判最后 20% 的时段，放心，这个条件也不过在试探你而已，你不答应也不会因此不成交，因为重要条件前半部分一定早就提了

拥有属于自己的房子，可以让我们第一次获得与住宿舍和租房迥然不同的幸福感和归属感，也可以让我们的资产以稳妥、保值的形式得到妥善安置。本文就与大家分享我收集和整理「选购第一套房」的攻略，希望能给有购房计划的朋友提供一些参考。

二手房买房流程梳理

二手房的买房流程与一手房基本相似，只不过大多数情况下，一手房可以进行产权代办，且买一手房售楼处有对接的银行客户经理，所以对于地产小白来说，一手新房相对友好不少。

而二手房，则由于是你和中介或者房东对接，而不是与代表开发商的销售对接。所以，在维权时，你就会相对弱势，毕竟开发商最怕打官司，且逢打官司开发商基本都是输的。但相比之下，小中介不怕，小房东更是不怕，他们猜透了你不会为了几万块钱额外交几万的诉讼费、耗几个月的官司时长，于是，很可能在不少小细节方面给你设套。

而如果你和我一样，不想打官司，毕竟劳民伤财、费时费力，那么，就和我一起一点点地排二手房的雷吧。

卖房信息哪里有？

在一个互联网时代，几乎所有的信息我们都可以通过网络获取，买卖房产的信息也不例外。在中国，比较大型的几家房产网站（含中介公司网站）包括：搜房网房天下、安居客、爱屋吉屋、链家网、我爱我家，甚至豆瓣上也有卖房的小组。值得一提的是链家网和安居客，因为目前为止，只有这两个平台打出了「真房源」的口号，而链家又是做得最好的。

真房源、假房源，傻傻分不清

作为年轻人，我们之所以选择二手房，原因很多，但最主要的原因，还是因为穷…… 没办法，想想自己租房时被中介坑的经历就不寒而栗好吗？当然，随着社会的发展，可能在以后，我们可以享受到一个更加完善的租房环境。

同样是因为穷，我们很可能为了避开 1%-3% 的中介费，而选择互联网或者路边的售房信息，直接联系卖家。然而，很多中介也会非常聪明地伪装成普通卖家，引你上钩，待到你和他见面后，你就会想着去都去了，不如再去看看房吧，于是乎，中介就又多了一个客户。

如何识别网络平台上房源的真伪，下面分享几个小技巧：

1）看价格。

如果该房源的价格明显低于同质量的其他房源很多，而且没有写明任何不利因素。那么，这个房源八成是中介挂在网上用于「钓鱼」的假房源。

2）看数量。

普通的卖房者，因为时间精力有限，不可能 24 小时在电脑前待命，如果对方一天之内在很多平台发了很多相同的文章（可以通过搜索引擎进行检索），那么，这个房源八成是假房源。

3）看带看量。

之前有说过链家都是「真房源」，但即便是「真房源」，也因为是链家的员工自己录入的，可能将业主不诚意卖的或者已经卖出的房源放在上面，这个时候的比较靠谱的办法，就是看带看量。如果该房源在最近几天内还有带看的记录，那么就说明比较靠谱了。

4）看房本。

如果看完了以上三项，都没有太大的问题，就可以联系「房东」了。如果是加的微信，可以看看他的朋友圈，中介的朋友圈很明显，如果看不了朋友圈，就可以问问对方的工作、买房时间、卖房原因，大多数中介在这个阶段都会「招供」，然后博取同情，让你先去看房。如果你一直怀疑，最稳妥的方式，就是让房东拍一下房本的照片给你，虽然大部分房东一定是不愿意的，但你可以告诉对方自己被骗了很多次，并告知对方只需让你看看房本上的户主是否为房东本人即可，并不需要涉及隐私。大部分房东都会同意，而所有的中介，都无法继续伪装。

总之，为了得到准确的房源信息，我们确实需要多看多斟酌，要么多花钱，要么多费时费力，唯有如此，才不会被他人以假乱真，以次充好。

大部分房源在不同平台都会出现，而且还是由不同的人录入，但确实有的房源只放在某些特定的中介那里，作为独享资源。这样的房源，多是比较优质的房源。中介会给业主一定的金额，如果无法在某个时间段内卖出去，这部分钱就会给到业主，这类房我们称为度假村速销房，如果遇到这类房源，可以额外留意。

中介的罪与罚

说到中介，在之前数十年房地产的野蛮发展中，都是一个「二道贩子」「吃里扒外」的形象。

原本买卖双方，一个要买一个要卖，商量好价格后去房管局换一下房本就好，但随着时间的发展，买房卖房早就不是街里街坊间私下交易的买卖，而是陌生人间跨街道、跨区县，甚至跨城市、跨国家的交易。这时，契约和中间人制度，便应运而生。房屋中介，确实有其存在的必要性。

与国内不同，国外的房产多是房屋经纪人管控一个区域的所有待售房源，而非大型地产公司里的置业顾问销售楼盘里的所有户型。这不仅与国外多是地广人稀，国内多是聚群而居有关，也与社会的发展进程有关。

以北京为例，早先一段时间，房地产市场的霸主是首开、保利这类国企央企，后来是万科、龙湖这类管理优良的普通企业，但从 2014 年开始，主力就渐渐演变为链家、我爱我家、中原这类中介促成的二手房市场了。

所以，在未来的中国，中介是我们每个人每个家庭都无法避开的一个话题，既然如此，那就不如去主动了解他们。

在中国，中介费一般占到房屋成交价格的 1%-3%，而这中间相差的 2 个百分点，有着很大的学问。

有的中介，只负责联系双方，收取中介费后，便成了甩手掌柜；有的中介，则会从最初的陪同看房，到最后的签订合同、协助贷款、全程咨询都能做到。这时，我们就要评估自身的能力和风险可能性，以选择最佳的中介帮助交易。

随着互联网的兴起，也出现了一批诸如瓜子二手房这种以服务费迭代中介费，搜房网这种以 0.5% 佣金颠覆传统中介的「新二手房中介」。在众多的选择面前，确实会让不了解房地产的人一头雾水。

作为一个前方地产营销人员，我深知中介赚的是「信息不对称」的钱，过去的很长一段时间，中介并不是靠买方给的中介费赚钱的，而是靠「溢价」—— 直接与房东约定底价之后，超出的部分，20% 归中介所有，或者 100% 归中介所有。此时，原本拿买方钱、本应替买方办事的中介人员，便会想方设法抬高价钱。

而这种房东与中介的私下合同，在买房人不知情的前提下，必然会损害买房人的利益。因而一定要在居间合同中，明确「房东与中介不得私下签署涉及买房人购房利益、违背居间合同的任何协议」。

除了「溢价」之外，中介还会卖「关系」，收取很多本不该收取的费用。如欺骗购房者需要支付一定好处费才能让银行放款、需打通关系才能顺利办房本，不一而足。因而，要么不要中介，如果要，就一定要了解这家中介或这个与你对接的经纪人的底细，之后再委托交易。

中介费的多少和中介公司的情况并不是决定因素，小中介也有认真负责老实憨厚的经纪人，大中介也有坑蒙拐骗满嘴火车的老油条。

以下是一些对于选中介的建议：

1）从可靠度的角度：亲友＞全国性大型中介＞区域性龙头中介＞区域性小中介。

当然不是说亲友和大中介更「善良」，而是因为他们欺骗我们的成本更高。举例来说，如果你做中介的表哥骗了你，你同小姨告状，再在亲友群里一说，他这辈子都难在亲友里抬头。同理，链家、中原、我爱我家这类全国性的中介，并不是比其他中介靠谱，只是如果遇到纠纷，你可以更容易起诉他们，他们已经形成了品牌，会为了维护品牌而相对严格地规范经纪人。

我有一个房地产律师的朋友，他跟我说，他接到的起诉中介案件，很大一部分是链家的。他一开始觉得链家太不靠谱了，但后来他想通了：首先链家的交易基数很大；其次告链家可以告赢，但如果对方是小中介，人家理都不理你。

2）不确定某中介是否靠谱，最简单的方式是通过搜索引擎进行检索负面。用关键词，比如「黑中介 + 公司名称」「坑 + 公司名称」，当然大型的中介公司确实可能进行搜索优化，可小中介根本不在乎名声，更不会去花钱优化了。同时也要呼吁诸位，被中介坑了，千万不能忍，一定要想着法曝光它们，只有这样，房地产行业才会越来越规范，未来被坑的人，才会越来越少。

3）在与中介签署房地产居间合同时（非与买房人，而是与中介机构签署的合同），请使用范本，或认真阅读相关条例。

由于目前中国的房地产中介市场依旧发展不健全，很多中介会做出欺骗买卖双方、双方「揩油」、收钱不办事的现象。所以，在交纳中介费之处，就要尽量用法律武器保障自己的合法权益不受损害。

关于范本，以上海为例，在上海市房地产交易中心网站（网上房地产），可以下载上海市国土局和上海市工商局提供的《上海市房地产居间合同》，以此作为范本，买卖双方的权利就会得到保障，而如果是中介单方提供的中介合同，则要注意其中的「最终解释权归中介机构所有」「买卖双方协商完成后，概不退还中介费」等霸王条款，以及要认真阅读中介机构承诺服务的内容，服务范围的多寡也直接决定了中介费的多少。

4）新中介与传统中介的选择，因人、因时、因地而定。新中介以搜房网的 0.5% 佣金为例，因为没有门店成本，且业务员负责的区域比线下业务员要宽广，所以实际成本会低很多，也便有了压价的优势。但是，互联网中介的最大问题，在于其「房源」的不独享、不可靠、更新慢上。

综上，如果能确认交易的可靠性，甚至不需要中介出现。但大部分时候，即便传统中介有很多诟病，门面实体店的存在，依然是中介内最可靠的选择。

二手房，看得却不只是房

虽然都是房产，虽然可能只是一街之隔，但二手房与一手房在关注点上，有很大不同。

比如：

一手房更关注开发商的知名度，二手房更关注物业的知名度；

一手房更关注未来的趋势，二手房更关注当下的形势；

一手房产权明晰，隐瞒较难，二手房不看产调就可能掉进坑里。

所以，什么是产调？为什么二手房要看产调？应该怎么看产调？

产调，即产权调查，是一个由交易中心出示的可以看明房产真实的若干维度的清单，包含房产所有权人、房屋用途、是否被法院冻结、竣工日期等基本信息。

下图便是一张普通的产调：

二手房之所以需要看产调，是因为二手房的情况复杂，中介也好、卖房者也好，都可能为了自身利益而隐瞒乃至欺骗买房者。

举例来说：没有「满二唯一」「满五唯一」的房产，要缴纳很高的税费；房屋被法院冻结，无法交易；卖方并非房屋产权证的所有人…… 任何一条的出现，都会让买房者遭受莫大的损失。因而，必须在交付定金之前，看一下该房屋的产调。

看产调的方式并不复杂，但需要卖房者，即房屋所有权人陪同才可以。 双方带着身份证、购买物业的地址，去当地的交易中心要求「拉产调」，不需要几分钟，你便都可以看得到产调的全部 11 项内容。

费用上，各地可能有微小差异，但大致在 20 元左右。很多人会觉得麻烦，觉得浪费钱而放弃看产调。殊不知，二手房交易出现的问题，有八成是可以通过看过产调避免的。二手房，看得不只是房、物业、装修，最应当看的内容，是产调 。

最容易出问题的，是房产证的所有人。 如果房产证上有两个或更多人，在后期签署合同时，就需要此二人同时出面签署；除此之外，还可以看契税发票、购房发票来辅助确认房屋产权归属。如果房产证上的共有人无法到场，需要拿出经过公证的委托书及代理人的身份证件，并由代理人签署合同。

再次需要注明的是自己填写的，尤其是打印后仅签名的委托书，是无效的。 而如果房产证上仅有一人，但该房产为夫妻婚后的共有财产，则我们需要让对方提供夫妻双方知晓并愿意出售的书面证明，以防止未来不必要的纠纷。（在过去房价快速上涨的时期，很多的卖家违约都是以夫妻一方不知情为由，公然违约，这就导致买房者有理难辩，痛失心仪的房产又无法获得相应的补偿。所以，即便夫妻双方每次都在场，保险起见，也需要提供给买家一份这样的书面文件。）

二手房的交易流程全梳理
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一手房由于程序规范，而且还有置业顾问全程帮忙，所以对于新手买房者非常友好，但若是二手房没遇见靠谱中介，或者根本没有中介，那就要全程自己操持了。

所以，在购房之前，整体梳理一下二手房的交易流程，就非常必要。

1）选房

选房阶段，可以选择中介和自食其力两条路径。首要条件是明确买房的大致区位 ，如果是自住为主，就尽量靠近工作场所，如果是投资为主，就尽量靠近地铁口和市中心， 相关的位置选择可以详见第一部分。中介尽量选择大中介（全国大型或区域大型），通过网络注意识别真假房源。

2）看房

看房也有两条路径，但选房阶段的两条路径是集合论中「或」的关系，看房阶段则是「且」的关系，即两条路径都要走，都要走完。

第一条路径，是看房屋自身及周边；第二条路，是看房屋的产权调查及房产证等文件。

先说第一条。二手房的小区物业非常重要，可以通过小区环境、与小区其他业主的攀谈等途径获知相关信息。 周边的小学、中学、医院、地铁口、公交站，在条件允许的情况下，也最好实地考察一番。周边环境确认完毕后，才是房屋的楼层、户型与装修情况。

很多老小区的电梯配比不足，这时就应当考虑相对低楼层；有的小区在公路旁，如此一来高楼层就更加安静。

户型上也要依据家人的性格特点来决定。没有最好的位置，只有相对合适的房源，没有最好的户型，只有住起来满意的格局。

我们没必要拿着一个买房宝典，按图索骥地寻找好户型，房子是用来住的，住起来舒服，才最重要。

再说第二点，产权调查（产调）。具体的方法在前面已经有所提及，但据我所知，很多人在二手房交易的过程中，都因为卖房者不配合或者自己不清楚、不重视而没有去看产调。虽然出问题的可能性很小，但如若出现问题，就会追悔莫及。房产证可以伪造、贷款可以隐瞒，但在产调面前，都无所遁形。

3）交付定金 / 诚意金

定金与诚意金的区别，我在前面的一手房买卖流程中也有提及，与一手房的定金和诚意金相比较，诚意金依旧可以无理由退还，但定金，确实无法像一手房一般通过「检举」的形式无理由返还。

所以，在交付定金时，千万要慎之又慎，切记不要在第一次看房时便交付定金 ，如果真的非常喜欢，且行情很火爆，也可以退而且其次，先交诚意金，或者，交付与定金数量相同的诚意金，待与家人共同探讨并冷静分析后，再告知对方将诚意金转为定金，也未尝不可。

而一手房的诚意金与定金交付可以直接交到售楼处，但因为二手房面对的是同样作为普通人的卖房者，所以，定金与诚意金最好不要直接交给卖房者，而是交由中立的第三方保管。

如果买卖双方通过中介互相联系，则可以交给中介；如果双方都是同村的村民，可以交给村长或村支书（总之是要交给双方都信任且确实值得信任的第三人）；如果实在不知道没有合适的人选，双方还可以就近去附近的银行，签署一份监管协议，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

在交付定金时，需要签一份预约买卖合同，可以从网络上下载范例，但无论哪种形式，必须包含如下几项：

房屋详细地址、约定成交金额、定金金额、尾款付款时间及方式、交房时间、违约情况及违约金。

需要注意的是，若交由第三方，应在合同中注明「交由 XXX 监管即视为卖房收讫」类字样，以防止卖房人违约。

为保障我们的后期权益，还可以与业主同时签一份「交房保证金协议」，约定从定金中扣除 1 万的保证金，在查验水、电、物业费、家具家电情况，并交接完毕钥匙后，再退还保证金，保证金同样交由第三方保管。交付定金的总额并未发生变化，但对己方又多了一份保障。

4）赎楼

这一部分是卖房人的责任，原则上不需要买方参与，且不是所有的二手房交易都会有「赎楼」这一环节。

因为现在的房价越来越高，人们在买房时常常签署长达三十年的买房贷款，此时，房屋是抵押在银行手中的。而在转卖住房时，卖房人首先要向银行偿还所有的剩余贷款，这一过程就是「赎楼」。

赎楼的方式很多，大部分中介都会提供这样的协助服务。除此之外，卖房人也可以向银行借款赎楼。

但是，有的卖房人怕麻烦且不愿意支付高昂的贷款利息，所以会主动提出由买家提供资金进行赎楼。这种时候，买家一定要深思熟虑，因为如果协助了卖家赎楼，而交易在后期因为各种意外终止，买家就会蒙受非常巨大的损失。

以北京限购为例，若买家提供了大量资金用于赎楼，但在办理过户手续的过程中，突然限购升级，买家一瞬间丧失了购房资格，卖方又无法一时归还如此大额的赎楼款，如此一来，即便后期卖家归还，这段时间大量财产的冻结，也是一个不小的损失。

所以万不得已，我不建议买房者主动参与卖房者的赎楼过程。 即便真的参与，也要以降价和约定好不可抗力导致的交易终止情况，该如何保障己方利益不受损害等为先决条件。

5）支付首付款

当卖房者赎楼完毕，产权回到自己手中后，便可以支付首付款了。需要注意的是，为了保障交易双方的合法权益不受损失，无论通过何种方式进行交易，二手房首付款都必须交由银行进行监管。 监管方式和之前的定金交付银行监管的方式类似。双方各自在银行开户，并约定在过户完毕、拿到新的房产证之后，将首付款支付给卖房人。银行每次服务会收取一定费用，但如果该银行同样为你的按揭贷款银行，则可以省去相关费用。

6）合同签署

交付首付款之后，便进入到了房屋买卖合同的签署环节。为了保险起见，可以使用全国性、规模性中介提供的买卖合同范本，或是到房管局网站上下载二手房买卖合同范本，稍加修改进行使用。不建议直接使用卖方拟定的合同，以避免可能存在的风险。

合同中比较重要的几点为：房款交付时间（定金、首付款）、交房时间、交房条件、各种费用缴纳人。与此同时，还应明确违约责任。规定的日期必须明确，不能模糊，违约情况所对应的赔偿情况也应明确。

7）按揭贷款办理

因为现在的房款总额巨大，且若不是富二代，年轻人很难在购买首套房时直接避开贷款。而办理按揭贷款，则需要买卖双方同时到场（若是通过中介办理，中介会协助预约银行），预约银行客户经理，带上双方身份证原件、房屋买卖合同、买方收入证明、银行流水，并签署相应资料。

贷款金额会受个人需求、收入证明、银行流水、房龄、房屋总价的影响。有时，买房者希望贷款 50 万，但因为房龄等问题，只能贷出 40 万，这时，买方只能通过其他方式来填补 10 万的差额。当然，大部分情况中介和银行的客户经理都会预先对贷款情况进行评估，不会出现太大的问题，对此也不用过分担心。

8）注销他项权证与过户

在按揭贷款放款之后，买卖双方就可以去注销房屋的他项权证，并进行过户操作了。买卖双方需约定去房管局办理买卖合同登记与过户的时间，明确过户所涉及的各项费用由谁来负担。一般来说，营业税、个人所得税由卖方负担，买方负责契税。 除此三项之外，还有土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等，因为金额相对只有几百块，可以经双方协商后，由一方承担。而如若在签合同时，已明确所有交易税费由买方承担，则要以房价让利为先决条件，毕竟总价款越低，交税越少。同时，在过户时，也要明确该房产的名下有几人，分别是谁，否则后期更改变动既麻烦，又要浪费不少一笔费用。

9）交房

交房时，要注意费用的结清、家具家电的完整、卖房人户口是否已经迁出，最后才是钥匙的交接。

费用的结清包括：物业、有线电视、水电燃气费。同时，到相应的管理处、税务局办理交接手续。

家具家电的完整性部分，若在最初签署有交房保证金协议，则应在确认家具家电完整后交回给卖房人。若确有损坏，则在交房时从保证金中进行抵扣。

在交房前，可以到当地公安局查阅卖房人的户口是否迁出，若无迁出，可以督促卖房者尽快迁出。

最后的最后，就是接下钥匙，换好锁。

恭喜你，拥有了人生第一套房。

本文讨论的「住房」均指用地性质为「住宅用地」的「住宅」。用地性质为「商业用地」的「公寓」不在本文的讨论之列。

本人不是从事房地产工作的专业人士，因此这只是一份入门攻略，也是一份不完全攻略。对于文中纰漏，欢迎大家理性指正、补充。

本人所在城市是广州，对文中因地而异的政策、标准，我会加以明确的说明，请大家以自己所在城市的情况为准。

1 购房资格🎫

购房的第一步是确认自己拥有购买住房的资格。

目前，不少城市都推出了住房限购政策。了解本地住房限购政策最快捷的方法是使用搜索引擎搜索「城市名 + 限购政策」，在搜索结果中，我们将看到不少由本地宝、知乎上的自媒体、腾讯新闻等对政府发布的住房限购政策的解读帖。读上三四篇，我们就可以对本地的住房限购政策有基本的了解。我们也可以从这些帖子中顺藤摸瓜找到这些政策的政府文件和发布来源，来确认政策内容。根据我的经验，想要从搜索引擎返回的结果中自己找到这些政府政策的发布来源，难度不小。

从目前各城市的住房限购政策来看，限制能否购房的条件主要包括：是否有本地户籍、缴纳社保情况、是否已有本地房产等。而在限购城市的一些行政区域，有可能推出面向高层次人才的较为宽松的购房政策，以吸引人才入驻。

以广州市为例，广州市 11 个区，除了从化和增城 2 个区不限购外，其他 9 个区都实行住房限购：

拥有广州户籍的家庭可购买两套房；拥有广州户籍的成年单身可购买一套房。

没有广州户籍的家庭或成年单身人士，需连续缴纳满 5 年社保 / 个税，才可以购买一套房。

但是近年来，这 9 个限购的区中，花都、白云、番禺、南沙和黄埔 5 个区陆续推出了比较宽松的人才购房政策，以降低高层次人才的购房门槛。以白云区为例，只要在白云区辖内的大专院校学习连续满一年，就可以在白云区内 4 镇获得购房资格。门槛大大降低了。

各地住房限购政策不一而足，无法一一列举。大家有意购房时，需要详细了解所在城市的限购政策，确认自己拥有购房资格。在阅读限购政策和相关的解读帖时，应该留意内容的发布时间，注意政策时效性问题。

2 预算💴

确认自己获得购房资格后，就应该做预算了。对于大多数家庭来说，「首付 + 申请住房贷款」是比较现实的选择。这时候，我们需要考虑的支出包括三项：

首付

月供

税和其他费用

其中，第 1 项和第 3 项是确定购房后短期内就需要支付的支出；第 2 项是确定购房后相当长的时间内（可能长达 30 年）每月都需要支出的费用。我们需要根据自己目前和长远的经济状况和计划，客观、理性地做预算，然后根据预算来选房、购房。

2.1 首付

首付是购房时支付给卖家的首付款，这是我们购房时需要立即支付的一笔钱。如果我们购买的是一手房，这笔钱是付给住房开发商；如果我们购买的是二手房，这笔钱是付给住房卖家。首付金额占住房总价的比例因地、因人而异，这个比例也就是我们常说的「首付款比例」。以广州为例，如果我们家庭名下在本市无住房，而且没有住房贷款记录，这是我们首次购房，那么我们支付的首付款比例是 30%。

目前在北上广深等一线城市，我们申请个人住房贷款时，商业银行会对我们的首付款来源进行核查。首付款必须是购房家庭（包括父母、岳父母等）的自有资产，需要提供流水证明，严禁借贷付首付。如果我们有消费类贷款或信用卡分期业务，还需要提前结清。大家需要据此客观计算自己可以提供的首付金额。

2.2 月供

对于首付之外剩余的部分，我们可以申请个人住房贷款。个人住房贷款分为：

[商贷]：向商业银行申请个人住房商业性贷款。

[公积金贷款]：向住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。由住房公积金管理中心委托商业银行发放。

[组合贷款]：同时申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。

商贷和公积金贷款年利率会因各人的房产和房贷情况、贷款的商业银行不同而有所差异。以广州为例，首套房且贷款年限超过 5 年时的中国工商银行参考商贷年利率和公积金贷款年利率分别为 5.3% 和 3.25%（商贷年利率会根据贷款人情况上下浮动，此数值仅供参考）。

公积金贷款利率通常低于商贷年利率，申请公积金贷款可以为我们省下可观的贷款利息，是我们购房贷款的首选。不过，公积金贷款是有一定额度的，因此，我们可以选择组合贷款，将其中的公积金贷款额度拉满，其余的申请商贷。申请公积金贷款的条件和可贷额度因地而异，以广州为例：

我们需要连续足额缴存住房公积金足够长的时间，才可以申请公积金贷款。如果是本地户籍，需要连续足额缴存一年；如果非本地户籍，则需要连续足额缴存两年。

个人的公积金贷款可贷额度根据「单位缴存或自愿缴存」、「公积金账户余额」和「月缴存额」等情况计算得到，一个人最高额度为 60 万元。具体可贷金额可在住房公积金管理中心网站查询。

两人购买同一套住房共同申请公积金贷款，可贷额度为每人可贷额度之和，最高额度为 100 万元。

各地的公积金贷款条件和额度不同，请大家以当地的情况为准。

非首套住房的首付比例和贷款年利率都比首套住房的高出不少，「购买第二套房」不在本文的讨论范围之内，但建议大家详细了解相关的家庭购房套数、是否有贷款的认定标准，以确认自己购房的首付比例和贷款年利率。

确认了首付和贷款方案之后，我们就可以计算月供了。我们可以使用房地产经纪公司的 app 和微信小程序里提供的「房贷计算器」，输入我们的住房总价、首付和贷款情况等信息，就可以获得我们的月供金额。月供的方式分为「等额本息」和「等额本金」两种：

月供方式 | 计算方式 | 特点
等额本金 | 每月偿还固定的本金和每月的贷款利息。 | 迅速偿还本金，可以减少总利息，降低还款总额。但前期月供金额高，还款压力大。
等额本息 | 每月还款金额不变。每月还款金额一部分用于偿还本金，一部分用于偿还利息。用于偿还本金的占比递增，偿还利息的占比递减。 | 相比「等额本金」，前期月供金额低，还款压力较小，但总利息高。以更多的利息，换来相对比较低的还款压力。

以 5.3% 的商贷利率、30 年的商贷年限申请 140 万元住房贷款时，两种月供方式的计算结果：左：等额本金利息总额低，但前期月供金额高；右：等额本息利息总额高，但前期月供金额相对较低。

大家需要根据自己的收入和还款能力，选择月供方式。

2.3 税和其他费用

我们购房时还需要缴税和其他费用。这些税和费用通常在确定购买住房后的较短时间内就需要缴纳，因此我们在做预算时也需要将它们考虑进来。根据所购买的住房是一手房或二手房的不同，我们需要缴纳的项目不同。以下分别介绍购买一手房和二手房时数额较大的缴纳项目，对于缴纳数额较小的项目就略去不提了。

2.3.1 购买一手房

如果我们购买的是一手房，那么我们需要缴纳：契税 + 物业维修基金。

契税是土地、住房权属转移时向其承受者征收的一种税收。我们购买住房时取得住房权属，应当依法缴纳契税。政府部门会对住房进行评估，产生一个报价，称为「核税评估价」，然后择核税评估价和网签价的高者，用于计算交易过程中产生的各种税费 [注释 1]。如果我们家庭名下无「产权住宅」，这是我们第一次购房，那么需要缴纳的契税的计算方法是：

建筑面积≤90 平方米：契税 = 核税评估价和网签价的高者 ÷1.05×1%

建筑面积＞90 平方米：契税 = 核税评估价和网签价的高者 ÷1.05×1.5%

物业维修基金是我们向开发商缴纳的，专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，按住房的建筑面积缴纳，通常为每平方米 100 元左右。

2.3.2 购买二手房

如果我们购买的是二手房，那么我们需要缴纳：契税 + 土地增值税（可能需要缴纳）+ 个税（可能需要缴纳）+ 中介费。

契税的计算方法与一手房的相同。

土地增值税是向转让房地产并取得收入的二手房卖家征收的税收。个税即个人所得税，这是向二手房卖家出售住房的所得而征收的税收。土地增值税和个税的计算方法是：

增值税 = 核税评估价和网签价的高者 ÷1.05×5.3%

个税 = 核税评估价和网签价的高者 ÷1.05×1%

土地增值税和个税虽然是向卖家征收的，但是在二手房交易中，卖家会让买家承担土地增值税和个税费用；或者将金额添加到住房报价中，变相由买家承担。如果住房已经居住满 5 年，且是卖家在省内的唯一住宅，即「满五唯一」，则免征增值税和个税，因此在二手房交易中，「满五唯一」是有吸引力的卖点之一。免征年限请以当地的情况为准。

中介费是我们达成二手房交易时向住房中介支付的费用。中介费通常是成交价的 1%~1.5%，不同中介的收费比例有所不同。

3 选房🔍

确认了购房资格和购房预算，我们就可以进入激动人心的选房环节啦。选房是一项大工程，需要考虑的细节很多。以下列举一些「共性」的话题与大家分享、讨论。

3.1 区域

3.1.1「学区房」

对于一些购房者来说，「学区房」关乎小朋友的教育，是购房时重点考虑的因素。那么，什么是「学区房」呢？目前，多个大城市实行小学、初中「划片就近入学」的政策。这些城市里的学校会被规划一个区域，户口在这个区域内的适龄儿童可以进入这所学校就读，这就是「学区房」的由来。好学校所在区域的「学区房」自然十分抢手，住房价格也随之水涨船高。

对于「学区房」，有一些问题值得关注。首先是「学区」的划分和调整。教育行政部门会为每个学校明确规划学区，而且可能会对学区进行调整。大家购房时不要轻信住房开发商的宣传，或者想当然地认为「这个房子离学校挺近的，应该是在学区里的」，应该认真查询住房所属的学区划分和调整情况。

另外，购买二手学区房时，还需要考虑学位占用问题。如果卖家儿童占用了学区房学位，那可能会影响购房者儿童的顺利入学。目前，似乎尚无便捷的官方途径可以查询学位占用情况。因此，大家购二手学区房时，一方面需要向卖家详细咨询情况，另一方面可以在合同中加入明确的学位占用条款来规避风险，保护自己的权益。

大家可以参考以下一些讨论「学区房」的帖子：

3.1.2 通勤时间

购房时选择距离上班地点近的区域，缩短每日通勤时间，可以大大提高我们的幸福感。现在我们可以很方便地在各家地图 app 中获取到某个地点到上班地点的通勤方案和时长，也可以使用作者 @daibor 开发的公交线路辐射工具，固定上班地点，设置「出行圈时间」，获公共交通的辐射路线，作为选择购房区域的参考。

通常，30-40 分钟的通勤时长是比较舒服的。不过，对于采用公交车和地铁的通勤方案，大家需要评估这个方案在上下班时段公共交通工具的拥挤程度。要知道，在大城市的早晚高峰，连续两三趟都挤不上热门线路上的公交车或地铁可是常有的事。

另外，对于即将或已经成立家庭的朋友来说，如果小两口不在同一个工作地点上班，那么还存在取舍两人的通勤时间的问题。是选择在两人工作地点的中点购房呢，还是优先考虑其中一人的通勤时间？这是一个需要小两口好好斟酌的话题。

3.2 楼体构造

住宅楼盘常见的楼体构造包括塔式、蝶式、板式等。楼盘的楼体构造会影响楼盘的住宅的采光、通风和公摊面积等。出于对知识产权的考虑，请大家移步以下帖子来了解楼体构造的分类和选择：

[塔楼、板楼和蝶状楼怎么选？楼房平面图告诉你答案]

买房时，需要做出的选择很多，比如选多层还是选高层；选边户还是中间户；选大户型还是小户型…… 其中还有一个，那就是选板楼还是选塔楼。

一、什么是塔楼、板楼、蝶状楼？

乍一听塔楼、板楼、蝶状楼，很多人往往搞不清。其实，通过字面意思，大体就能推测各自的样式。下面，我们就对照这三种楼的平面图，来看看它们各自的特点。

1**、塔楼的平面图特点 **

塔楼一层一般多于四户，各个朝向的房子都有。这些住户共同围绕或者环绕电梯井（楼梯），其平面的长度和宽度大致相同。常见的塔楼是 2 梯 4 户、2 梯 6 户、2 梯 8 户，一般不会超过 12 户。

2**、板楼平面图特点 **

现实生活中，板楼比塔楼更为常见，尤其是三四线城市，住宅楼大多是板楼。

与塔楼相比，板楼的长度明显大于宽度。板楼有两类，一类是长走廊式的，八九十年建的筒子楼大多是这种样式；第二类是单元式拼接，一般 2-4 个单元拼接在一起，一个单元是 1 梯 2 户或者 2 梯 4 户。

3**、蝶状楼又是什么鬼？**

另外，还有一种板楼与塔楼结合的住宅楼。这种楼，中间是塔楼样式，两侧是板楼样式，因为外形像展开翅膀的蝴蝶，我们一般称之为蝶状楼。

二、不同的建筑类型如何选房？

既然住宅楼有不同的建筑形态，相互之间肯定有优劣势。以上三种住宅楼，分别应该怎么选呢？

1**、塔楼的选房技巧 **

，说一说塔楼的优势。塔楼的建筑密度高，同样面积的土地，能够建造更多的房子；塔楼的空间结构灵活，内部墙体一般可以随意拆除，易于改造，户型多变；塔楼结构强度高，抗震性好，安全系数高。

塔楼优势是价格低，因为有不同的户型和朝向，各种价位的房子都有，可选择的余地更大。

但塔楼也有劣势，一是塔楼公摊大，一般都在 30% 左右；二是户型差，一般都是暗厨暗卫，而且多北向的房间，通风采光均比较差；三是塔楼整体面积使用率要低于板楼。

塔楼选房时需要特别注意：

塔楼选房顺序如图所示：

2**、板楼的选房技巧 **

与塔楼相比，板楼户型方正，容易做到全明，而且大多都是南北通透，采光与通风都不错。另外，板楼整体使用率高，公摊小，像多层的板楼社区，居住密度低，容积率小。当然，同地段的板楼的价格也往往比塔楼要高。

板楼的不足之处在与对土地利用率不高，户型难以改造。

板楼选房时需要特别注意：

板楼选房顺序如图所示：

3**、蝶状楼应该如何选户型？**

由于蝶状楼是板楼和塔楼的结合体，所以具有板楼与塔楼的优点，又能规避它们的缺点。蝶状楼的户型通透，安全性提高，价格也有优势。

蝶状楼选房时需要特别注意：

板塔结合的楼房选房顺序如图所示：

综上所述，在买房选择以上三种类型的住宅楼时，要结合它们各自的优劣势，以及自身的需求和经济实力来选。适合自己的，才是最重要的。

3.3 住房朝向

大家对「坐北朝南」一词一定不陌生。「坐北朝南」原指古代平地院落背朝北，门向南而开，「朝」指正门的朝向。来到现代，我们谈住房的「朝向」时，更多是指住房的客厅、阳台等重要的功能区的朝向。朝向影响到住房的光照和通风，我们回到中学地理课本来讲清楚其中的道理。

地球是以 23.5° 的倾斜角度绕着太阳公转的 [注释 2]。在一年中的不同时候，太阳光直射地球的位置不同，因此产生了四季交替。太阳光直射点在北回归线和南回归线之间移动。我国位于北半球，且大部分国土都位于北回归线以北。对我们来说，太阳光多从南方以一定角度倾斜射来。因此，阳台或主要采光面朝南的房子可以获得充足的光照；朝北的房子的采光则会比较逊色。而太阳大致东升西落 [注释 2]，朝东的房子会在早晨迎接太阳光；朝西的房子会在下午获得太阳光照射，即「西晒」。另外，我国位于亚欧大陆东南部，冬季盛行来自高维度大陆的偏北风，夏季则盛行来自低纬度海洋的偏南风 [注释 2]。这是不同朝向房子通风情况的影响因素之一。

地球绕太阳公转的示意图 [图源]

从上到下：在夏至日和冬至日，太阳光直射点以及在北半球的入射倾斜角度 [图源]

结合光照和通风，住房不同朝向的关键点归纳如下：

主要采光、通风面的朝向 | 关键
南 | 采光充足，通风良好，室内清新干爽
东南 | 采光充足
东 | 早晨有阳光，可能影响睡懒觉
西南 | 存在西晒问题，夏天较热
西 | 西晒严重，夏天炎热
北 | 采光差，冬天阴冷

以上的讨论和归纳只是大方向上的参考。对住房朝向的选择，不应该拘泥于这些现成的经验一概而论，而应该根据实际情况具体分析：

根据所在地域考虑：日照时长短的盆地地区和冬日漫长而寒冷的北方地区，对「西晒」不太敏感；冬天寒风凛冽的地区，可能会避免「南北通透」而选择「坐东朝西」的格局，等等。

根据住房不同功能区考虑：客厅考虑保证充足采光；厨房有热源和油烟，其朝向应考虑「油烟倒灌」问题；卫生间考虑保持干燥和杀菌消毒；卧室考虑早晨阳光照射影响睡眠和下午西晒炎热影响晚上休息的问题；朝西的房间设有阳台可以减弱西晒的影响等。

结合楼盘的楼体构造考虑：塔式、板式、蝶式等不同楼体构造的各户型各有优劣。

结合楼盘密度、层高综合分析。

大家选择住房朝向时，应该充分考虑以上各点，根据自己的需求和喜好，适当作出让步和坚持，多多与销售人员沟通，多到现场体验。

以下是一些介绍「住房朝向」的优质帖子，供大家阅读参考：

买房选朝向，人人都知道 “坐北朝南” 好，因此采光通风好的南向房，通常都是最抢手的。

但实际上，这样一言以蔽之的道理，只是在多数情况下适用，套用到状况百出的生活中，选择最好的朝向还要具体结合地形、风向、地理位置等因素，具体问题具体分析才能得出最佳结论。

因此，今天的内容，我们会具体到南北方差异、建筑形态差异和各类特殊因素三部分，让大家能够因地制宜的选到好朝向。

为什们都说 “坐北朝南” 好？

我们先来定义 “坐北朝南”：

即房子位于北侧，房屋背朝北，门开在南侧。在屋内，面向屋门，你此时面向的什么方向，房屋座向就是什么方向的，这个叫 “向”，而房屋所在位置叫 “座”。那么坐北朝南的房子，就是位于北侧，门朝南的房子了。

上述坐北朝南的解读主要适用于古代的平地院落，而今的坐北朝南，主要指房屋的主功能间（客厅、主卧、主阳台）朝南向，或者房屋整体的主采光面在南侧。

其实，坐北朝南的原则由来已久。

早在原始社会，就有先民按照坐北朝南的方向修建村落，之后在汉代选择城址时，政治家晁昏也提出应当：“相其阴阳之和，尝其水泉之味，审其土地之宜，正阡陌之界。” 北为阴，南为阳，山北水南为阴，山南水北为阳。

再到距今更近的故宫，也是整体坐北朝南，宫殿内帝王座椅亦是坐北朝南，以南面为尊。

古时候的选址原则，是古人对自然现象的正确认识，顺应天道，得山川之灵气，受日月之光华。

坐北朝南的明故宫

而用现代更为科学的分析来看坐北朝南，则是因为中国处于北半球、亚欧大陆东部，大部分地区位于北回归线（北纬）以北，太阳从东偏南升起，从西边落下。冬季太阳高度角小，朝南可以让更多光线照进室内，温暖屋室，夏季太阳高度角增大，南向射入的光线相对较小，相比其他朝向室内较为清凉。

图源：网络，侵删

另由于我国大部分地区位于东亚季风区，这就决定了我国 “夏季刮东南，冬季刮西北” 的季节风向，坐北朝南的房屋还避开了凛冽的西北风，因此坐北朝南的房子叫人不得不爱。

各户型朝向的优缺点？

正常来说，** 房屋 8 大朝向的选择顺序为：南 > 东南 > 西南 > 正东 > 东北 > 正北 / 正西 > 西北。** 既然要进行朝向选择，还是要简单搞清楚各个朝向的优缺点。

图源：腾讯房产

正南：南向房阳光充足，冬天也有很好的光照，且南北向通风好，能保持房屋通透干燥。

东南：东南朝向户型采光好，冬季采光好，但通风欠佳，易造成室内潮湿。

正东：早晨有太阳照射，但整体通风也欠佳。

西南：采光好，但会有西晒影响。

正北：北向户型采光差，可能会造成房屋潮湿，冬天阴冷，但夏天比较凉快。

正西：西向户型存在西晒问题，夏季闷热，但采光时间短，房屋通风比较好。

东北：东北朝向采光好，但冬季日照时间较短。

西北；采光不好，通风也不好。

南北方选朝向有差异！

我国南北方由于纬度和气候上的差异，北方城市寒冷天气多于南方，南方城市反之。

比如我国北部的黑龙江，每年冰封期长达 6 个月，夏季更是 6 月才迟迟到来，8 月末便匆匆离去，冬天寒冷漫长，出于对温暖的渴望，人们不会对西晒过于敏感。

反倒是因为冬季过于凛冽寒冷，“坐北朝南” 的通透房屋反而不是东北人民的首选，虽然不是垂直风向，但这类房屋通透性最好，毕竟从这里入境的是刚刮来的最强劲的西北风，这种情况下的空气对流，想到就让人不寒而栗。因此，在东北地区会出现 “坐东朝西” 的房屋建筑，既可以很好的享受到温暖照射，又能完美避开凶悍的西北风。

再来看比较南端的两广地区，夏季漫长冬季短暂，甚至有些时候，同在过春节，北方人穿着羽绒服在雪地嬉闹，南方却穿着短袖在家里开空调。

长时间的夏日炙烤，让这里的人对热充满了忌惮，因此西晒严重的西向房，通常都以低于其他朝向的价格，或作为特惠、打折房源出售。

因此，由于南北地区的差异，北方严寒地区优选西南朝向，南方炎热地区优选东南朝向。

不同建筑形态下怎么选？

我们常见的商品房小区，** 住宅的建筑形态主要分为三种：板式建筑、塔式建筑和蝶状建筑。** 在三种不同的建筑形态下，不同朝向的房屋也会产生不同的朝向区别。

首先来看板式建筑，主要分为两种，一种是靠长廊拼接各户，另一种是多个单元楼连在一起拼接的楼栋，形态上就是很规矩的长条形，我们近期曾去考察过的杭州，城内基本都是齐刷刷的小板楼。

如下图的板式建筑中，整体户型都南北通透，南面采光充足。但西侧边户的房子（图中 1 号）由于夏季通风不如其他户型春夏交替时节容易潮湿，并且在夏季也比较炎热；中间两户相交处的房间采光一般；东边户不受西晒影响，且东侧采光也充足。

这种情况，各户型的选择顺序是：4>2、3>1。

再来看塔式建筑，顾名思义形如宝塔，形态上比较方正，各户围绕四个方向分布。塔式建筑在一线城市分布非常普遍。

这类建筑朝的普遍问题是不够通透，各户型靠近中部电梯的部分采光都不够充足，但建筑东面和南面的房间采光还是不错的，北侧的房间由于采光不足，冬季相对会比较阴冷，西侧则依旧是西晒的问题，夏季炎热。

塔式建筑各户选择的优劣顺序为：1>2>6>3、5>4。

最后一种常见的蝶式建筑是板式建筑和塔式建筑的结合体，中间部分是不够通透的塔式户型，两边的像蝴蝶翅膀的户型，是可以做到南北通透的板式户型。

蝶式建筑各户型采光基本充足，但属于塔楼户型的房屋由于不够通透房价往往会略低于两侧的户型，但由于西侧边户会有西晒影响，选择上中间没有西晒影响的塔楼户型会更具有性价比。选择的优劣顺序是：4>1>2>3。

特殊因素选朝向也有讲究

除了上述比较常规的因素，影响户型的朝向选择外，地理因素和景观因素也会对我们的朝向选择产生影响。

例如我国的四川盆地以及滇东北地区，受地形限制，这些地区水汽多，多云，因此日照就少，是中国日照最少的地区，四川宝兴的平均日照时常仅有 2 小时 10 分钟，这样地理条件下的城市，基本不会在乎西晒问题。

图源：网络，侵删

甚至在多山多雨的重庆地区，对南北通透和西晒都不甚在乎，因为地貌特殊的重庆，有些住宅甚至一半面山，这种情况下，只要不是面山侧的房子就好，还论什么南北通透？

还有市场上一些比较高端的景观房，部分江景、海景房带来的高溢价远超过了坐北朝南的价值，因此由开发商就会为了景观，改建其他坐向的住宅建筑。

不过这种牺牲朝向成全景观的住宅，在选择时就要考虑清楚你是否愿意为景观有所牺牲，比如有些买了有西晒的海景房的的人，就会抱怨夏天太热需要连续开空调才能正常生活，为了这海景，每年夏天没少费电。

结

《黄帝内经》中有讲：“宅， 择也，择吉处而营之也。” 是古人最住宅选择的美好追求，希望今天的内容，也能帮你择吉而居。

https://news.lianjia.com/bj/baike/017994.htm

“老司机” 都知道哪些朝向的房子好
光是建筑的第四度空间，采光的好坏是衡量一个住宅重要的标准，很多人在选房子时首先看的便是采光。大家都知道采光和朝向有着巨大关系。朝向简单来说就是房子或门窗坐落的方向。一个好的朝向会对采光、通风都有很大的影响，同时也会提升居住的舒适度；而不好的朝向不仅会影响舒适度，甚至有时还会因为通风等问题影响到居住者的健康。

一、如何判断房屋朝向？

判断房屋的朝向呢最简单的方法就是看采光面是在哪。如果房间的采光面设在南方，不论房门开在哪里，房子都说是朝南的。坐向的话根据的是房子的向建筑中轴线来定位，一般房子的后墙垂直线的方位就是坐位。其另一端即是向位。这就是大体的看房屋方向的方法。

如果购房者选购的是期房，很多时候会根据沙盘图和户型图来确认房屋的朝向，这个时候建议购房者一定要认清楚标识。如果没有相关的标识，要及时咨询售楼人员，以保证房屋的朝向和自己认为的是一致的。

二、什么样朝向的房子采光好？

不同的朝向，房屋的采光效果大不相同，通常来说住宅朝向的优劣顺序为：南、东南、东、西南、北、西。

1、南向

南向的户型是最受人们追捧的，朝南的房屋可以保持充足的阳光，即使在冬天阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光的照射；其次房屋可以保持良好的通风，保证室内的清新和干燥。

2、东南

东南朝向的户型整体不错，采光较好，冬季暖和，但通风略显不足、易潮湿。

3、东向

东朝向的户型尚算不错，但可能早晨就有太阳照射，如果想要提高睡眠质量应该在卧室里安个不透光的窗帘，在通风上稍显不足。

4、西南

西南朝向的房子采光还是不错的，但会有西晒的困扰。

5、北向

北向的户型采光差，可能会造成房子潮湿，冬天阴冷，但是夏天会比较凉快。

6、西向

西向户型存在严重西晒的问题，虽可以通过增加阳台的方法降低光的摄入量，夏季闷热，但采光时间短，但房子会比较通风。

好的朝向当之无愧是正南方向，但条件所限时，我们还是可以选择以下朝向（按优劣顺序顺次排列）：东南、东、西南、北和西。虽然北向和西向的房屋接受日照的时间比较少，但是只要有 2-3 小时接受日照就会消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度。朝向的选择还是要结合具体情况，朝向对生活影响比较大，在买房时购房者应该根据不同房间布局，注意不同朝向的优缺点。

3.4 楼间距和层数

「楼间距」指两栋楼房之间的距离；「层数」是指住房位于建筑物的层数。顺着住房的「朝向」往下说，楼间距和层数也是影响光照和通风的重要因素。此外，它们还影响住房的隐私、视野、噪声和扬尘等情况。

通常来说，住房楼盘的「楼间距」越大越好。因为大的楼间距可以提供充足的光照和通风、良好的视野和隐私保护，可以减少相邻楼房传来的生活噪声。目前，国家对住房楼间距有明确规定，以确保楼盘最底层住房在一年中都可以有光照保障。因此，个人认为，对于楼龄较小的楼盘，其楼间距应该可以符合规定；对于楼龄大的老住房，大家就需要多留个心眼了。

大家来感受一下楼间距大小的区别（下图摄于城中村，仅用于展示楼间距大小的差异）

至于「层数」的选择，则需要好好斟酌了。虽然高的住房层数可以带来充足的光照和通风、良好的视野，减少道路噪声和扬尘，但是层数过高的楼层，尤其是顶楼，可能会面临暴晒、天台渗水等问题。此外，大家可能会对楼层数字有所偏爱和忌讳，不同层数的住房价格可能不同，这些都是需要我们考虑和参详的。另外，2005 年起实施的《民用建筑设计通则 GB50352-2005》按层数对住宅建筑进行如下分类：

一层至三层为低层住宅

四层至六层为多层住宅

七层至九层为中高层住宅

十层及十层以上为高层住宅

虽然该通则目前已经作废，但这个层数的分类方法仍在不少购房贴中广为流传，大家可以参考。对于楼间距和楼层的讨论和选择，网络上已经有很多帖子加以详细介绍。出于对文章篇幅和知识版权的考虑，本文不展开细谈，请大家参考以下帖子：

[详解楼间距：楼间距到底多少才合适？]

详解楼间距：楼间距到底多少才合适？

什么是楼间距？楼间距影响到了我们生活中的那些细节？这些知识可能谁都能说上几句，但不一定能讲明白，今天就跟大家好好分享一下。

什么是楼间距？

楼间距指两相邻楼的外墙面距离，通常情况下泛指同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。可是楼与楼之间的距离，也有前后距离和左右距离之分，两者又有什么不同呢？

楼间距分为两类：前后间距和左右间距。前后间距主要满足日照、通风、视觉卫生、景观等方面的要求，左右间距主要满足消防、交通、防噪等方面的要求。

楼间距会影响到居住后的哪些细节？

这个问题大家住家里都会有比较明显的体会，楼间距的大小对家居生活所产生的影响，具体表现在采光、通风、隐私、防噪等多个方面，而其中采光效用尤为突出。

一是采光

我们都知道南向的房子采光好，但是如果楼间距过近，即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。

二是通风

如果楼间距过小的话，前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡，使后楼业主的通风需要受到影响。

三是隐私

楼间距不足的情况下，隐私可能会无法保障，别说炒菜时能闻到味着，有时还会和楼住户对视，可想而之有多么的尴尬。

四是噪音

刚说了楼间距太近，不小心看下窗户可能会来一个对视，即使不看窗户，楼的电视声、门铃声、麻将声，甚至是吵架声你又能接受么？

那么楼间距大的小区，有什么好处？

阔绰的楼间距使整个楼盘的品质在私密性、空间感、阳光感、通透感和舒适感等方面都有很大提升。楼间距宽大的优点至少有以下三个方面：

第一，能够享受更完整的景观，还能减少相邻两家的横向干扰，使居住更为宁静；

第二，对视问题迎刃而解，别人的家不再成为您家的风景，在一定程度上还您私密的居住环境；

第三，保证了日照时间，有利于楼宇间的自然通风，营造宜居的生活环境。

当然，一般开发商为了节省土地资源，充分利用空间，在楼间距上也是抠了又抠，没那么容易给你那么大的楼间距。

楼间距到底多少才合适？

按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于 2.4 米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以 0.7 的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风等。

按照国家有关住房楼间距的规定，以冬至日照时间不低于 1 小时（房子底层窗户）为标准。楼间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度 /tan (a)，其中 a 是指各地冬至日正午时的太阳高度角。

一般情况下，我们也可以用这样一个公式：楼高：楼间距＝1：1.2，把公式翻转一下，楼间距就是楼高的 1.2 倍。

当然这也不是绝对的，因为不同区域的冬至日照时间和日照角度都不一样。比如在坡地上布置房屋，在同样的日照要求下，由于地形坡度和坡向的不同，日照间距也会随之改变。另外，如果房子本身不是作居住之用的，楼间距也没有必要达到这样的标准。

恒大港湾・越城 超宽楼间距 人生得意须尽 “宽”

世界 500 强恒大集团匠心打造恒大港湾・越城，礼献甘区，作为主城区配套丰盛的品质大盘，更以 80 米 ——100 米超宽楼间距，兑现业主理想的生活主场。

超宽楼间距，让阳光倾泻而下

如果楼间距过近，即使南向的房子也可能采光不足，有时候不得不整天开灯补足室内光线，恒大港湾・越城打造 80 米 - 100 米超宽楼间距，结合舒朗开阔的空间布局，配合阔景阳台，保证每天的光照时间，实现室内大采光、大通风，每天邀阳光、清风入室。

超宽楼间距，享受更多美景

楼间距过近会干扰视野的延伸，入眼皆是水泥林立，让人一眼望去倍感压抑，长时间的视野局限会影响心情。恒大港湾・越城打造 80 米 - 100 米超宽楼间距，拓展了观景视野，站在窗前可以尽情享受约 7 万㎡奢阔双湖园林，空气中都是花草香气，目之所及皆是美景，颐养身心。

超宽楼间距，让生活更私密

近距离不仅带来局促与压迫，还有无意间的尴尬对视，成为别人眼中的 “独特风景”，邻里间的隐私得不到保证，产生的噪音更让人难以容忍。恒大港湾・越城打造 80 米 - 100 米超宽楼间距，有效减少楼栋间的互相干扰，人性化的隐私保护，让噪音远离，居住更宁静，宽阔距离舒享自在生活。

[买房如何选择楼层？楼层选择指南]

买房楼层选择概述
买房时，选房楼层一直备受广大购房者重视，人们常常反复权衡住在哪一层安全、方便、舒适，？大部分购房者在选房时会考虑到楼层的问题，不同的人有不同的喜好，有的购房者喜欢住高一点，有的人喜欢住低一点，不同的楼层有各自的优缺点，价格也会略有不同。其实楼层高低各有妙处，只要这个楼层适合你，那就是好的。那么买房如何选择合适的楼层呢？而买房选楼层又有哪些需要注意的事项呢？它的科学定位又是怎样的呢？很多人对买房楼层非常重视，楼层好坏，都会给家人带来很大的影响，那么买房楼层选择怎么看呢？

本期专题将为您详细阐述上述问题，专题针对不同的建筑楼层提供了不同的楼层选择方法，是一篇非常完善的买房楼层选择攻略！

买房如何选择楼层？
买房如何选楼层
楼层选择需要考虑的因素
买房楼层选择需要考虑什么因素？
选择楼层需要考虑以下几个因素：

一是采光，要考虑周边的楼层高度，我们北半球光照的时间冬天短，冬至的那天短，照射的夹角小，采光要考虑冬天也能照射进室内。楼层的高度要能满足采光的需要

二是噪音，楼层低的噪音要大，高了噪音要小，从减少噪音影响的角度，楼层越高越好。

三是扬尘，城市的扬尘一般高度在 22 米至 30 米之间，特别是干燥的地区更要考虑扬尘，应该避开 8-12 层的扬尘区间

四是考虑避开顶层，容易漏水，且保温差。

五是考虑视觉的空间，站在窗口前，视线能看得远些，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光好，日照时间长。

六是性价比，一般低楼层单价要便宜，高楼层价格要贵。

七是建筑质量，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于是钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。

八是使用面积：高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。高层住宅由于有电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率要低一些。

九是民俗。中国人一向偏爱数字 6、8，讨厌 4。而西方视 13、18 都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。假如你什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。

十是。根据五行八卦来说，每个属相都有对应的属性，而每个楼层也都有对应的属性。人应该选择与自己属性相同的楼层居住，有利于自己的工作等。

买房如何选择楼层？—— 楼层选择攻略
楼层选择攻略
在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置。

1、首先，从空气质量角度来说，高度在 30 米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。

2、此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种 “根基不稳定” 的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。

3、此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。人理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道 200 米才算安全。

买房选楼层有讲究：

一层：当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层当属安全的楼层了。这种情况下，如果外窗没有安装用于防盗的栏杆，从一层的房间内逃生就简单一些。劣：一楼不安静，如果临街，受路上的汽车尾气、扬尘污染重。在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。此外，一楼还易遭盗窃。

二层：相对一楼来说比较安全，尤其是对那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣：和一楼的不足之处一样，二楼的楼层也稍低了一些。

三层：综合各方面因素，如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是理想的。劣：一般老式楼房没有电梯，人可以很轻松地爬三层的楼梯，但若是抬洗衣机、沙发等，就没那么简单了。

四、五、六层：从环境的角度来看，安全性。劣：如果没电梯，老人上下楼是个难题。

七层：对于高层住宅楼来说，七层是 “黄金楼层” 段。这个楼层安静，不受汽车尾气等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。劣：七层及以上的楼层，对有心血管病、胘晕的人来说，不适宜居住。

八到十六层：从八楼到十六楼及以上楼层，是明亮的楼层。的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡。劣：如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是的。

十六层以上：视野，空气清新。住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上暖和。劣：发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是危险的楼层。

顶层：发生火灾时，可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。劣：在一些老的小区，高层住宅楼一般水压较小，有时会出现停水的现象。此外，高层住户自备救生用品，如吊篮、自锁环钩等，低层住户准备绳索软梯，以便逃生。

小高层如何选择楼层？
小高层住宅是指 7-11 层的集合住宅，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层，因此越来越多的购房者优先于购买小高层。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。小高层住宅接近地面，可以看到地面人物和景物，给人以亲切安宁的感觉。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层，在通风、采光、日照等方面都可以基本满足生活需求，因此越来越多的购房者会优先购买小高层住宅。
小高层如何选择楼层
小高层几楼要特别注意的楼层是 1-3 层：视野差，楼下出入汽车噪音大，看不到户外景观，地漏容易返味，1-2 层潮气重，尤其是头 2 年。衡量小高层住宅几楼，可以从空气质量、采光、噪音等因素综合考虑。住宅三层以下要考虑日照是否充足，特别是冬天的时候。另外，要避开 8-11 层环境扬灰层。另外、住宅一、二层相对嘈杂，低层客气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。如果是临街，更是会有汽车噪音等，因此在选房的时候要慎重。

选择楼层，业内有一个经验公式，可以解决大多数人置业的共性问题。如果总楼层为 N，那么置业楼层为 (N÷2+1) 层，大约相当于 9 层小高层住宅中的 5-6 楼。据说这个公式得出的主要依据是性价比高，买这个楼层，能以小区平均价格，买到采光和通风条件相当于层户型的房子。

电梯房如何选择楼层？
部分购房者对选购电梯房，电梯公寓寄予了很高的期望，他们希望一步到位选到好房子，因此他们在电梯房楼层选择方面和电梯公寓楼层选择上要求更高。电梯房选择楼层需要考虑哪些因素呢？电梯房如何选择楼层，电梯房选择几楼？

电梯房楼层选择需要考虑的因素有：
一、电梯，住宅层数在 12 层以上，18 层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能；纯住宅功能层楼在 19 层以上，33 层以下，服务总户数在 150 户至 270 户之间者，电梯不应少于 3 台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。

二、向开发商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况。一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水；应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。

三、高层住宅的物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等问题。

四、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下，24 层以上住宅应做到 1 梯 2 户或 2 梯 4 户。

五、在对高层住宅的安全性确认以后，再考虑户型、朝向、通风等居住要素。

六、电梯楼一般以顶层的下一层价格 (如总楼层是 30 层，则 29 层的单位是同一户型不同楼层中售价的)，越往下价格越低。同样价格下尽量选高楼层的。

电梯房选择几楼：
电梯房楼层选择要充分考虑入住后的舒适程度，关键是要让自己住得舒服、满意。其次，住宅密度和观景非常重要。高层品质如何，密度是关键，密度越低，居住品质越高；在低密度的基础上，还要注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划。单从采光、通风、扬尘以及噪音方面考虑，那么选择 10 层以上的房屋就可以了。因为楼高已经基本上超过了三十米，可以保证较好的居住效果。而且一般来说，十层的房价性价比比较高的。如果经济实力不是很雄厚，可以选择十层房屋。如果条件很好，可以选择比较高层一点的房子。

如果你居住的城市相对潮湿的话，6~8 层。首先空气湿度较大，浮尘会比较低，上不来；其次潮湿气候下 5 层以下会潮，9~13 层会腥，至于 14 层以上嘛，祈祷你的城市别临海，否侧高气压刮海风的时候云会飘进来。如果是内地的干燥气候的话，3~6 层和 13 层以上都不错。宗教信仰和习俗。只要你是个中国人，6、8、16、18 都是不错的选择，但同时 4、14 也不会要。如果你信佛，9 和 13 也很好，如果你 “崇洋媚外”，3 和 13 就不能要了。

电梯公寓选择几楼：
电梯公寓尽量住高层一点，选择 15 楼以上， 16，17 楼，哪怕是多花一点钱，值。原因有高层空气好一些，尤其是目前 汽车尾气污染严重情况下，楼层高一点，情况好得多。视野好一些 ，现在的高楼大厦越来越多，说不定 ，你的窗户外，那天又冒出一栋房子，把你的视线给挡住了。通风情况好一些，尤其是夏天，由于周围全是高楼大厦，夏天把 你住房围得水泄不通，更何况通风情况了， 楼层低了，夏天需要凉风的时候，你根本吹不到的。楼层高一些，减少地面的吵架，人声，各种噪音对你的干扰。隐私性稍微好一些，楼层低了，你的活动，周围的人都把你看得一清二楚的。苍蝇，蚊子，偷油婆，在底层多得很，楼层高一些，情况好多了。

3.5 住房的各种「面积」

住房的「面积」分为建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、赠送面积等。其中，前三者的关系是：

建筑面积 = 公摊面积 + 套内建筑面积。

楼盘开发商或者住房中介的房源海报上展示的面积通常就是「建筑面积」。而「公摊面积」是指每套住房所依法分摊的电梯井、过道走廊、管道井、公共门厅过道、楼梯间等公共建筑的面积。我们购买的住房，需要将建筑面积减去公摊面积，剩余的面积才是我们住房内部的「套内建筑面积」。如果要再加细分，套内建筑面积还可以分为套内使用面积和套内墙体面积等。为此，有一个「得房率」的概念：

得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积

楼盘的层数和楼体构造会影响得房率，下表是一组来自网络的数据，供大家参考：

楼盘的层数和楼体构造 | 得房率
高层塔楼住宅 | 75%-78%
高层板楼住宅 | 78%-85%
多层住宅 | 88%-95%

得房率并非越高越好。虽然高的得房率可以让我们的住房具有高的性价比，但是高的得房率意味着更小的公摊面积，这可能说明楼盘的过道、大堂等比较狭窄，会影响居住体验。

另外，有的楼盘在宣传时会打出「0 公摊」或得房率超过 100% 的标语，这是把「赠送面积」计算进来到套内建筑面积里了，有偷换概念、虚假宣传之嫌。赠送面积是指有的住房赠送的飘窗、阳台、天台等位置的面积。关于赠送面积，有几点需要注意：

住房的赠送面积可能大于公摊面积，所以该住房貌似「0 公摊」，但其实公摊面积仍是存在的。

大家在做选择时，要判断赠送的面积是否实用。

写入购房合同的只有建筑面积，赠送面积只写在合同的补充协议里面中。

3.6 期房和现房

我们在选购一手的新楼盘时，会遇到期房和现房的概念。「期房」是指开发商只有预售许可证，而尚未取得不动产登记中心颁发的房地产权证的住宅；而「现房」是指开发商已经取得了房地产权证，可以为购房者办理房产证的住宅。更加通俗易懂（但不太严谨）地说，期房通常就是指尚在建设中，还不能立即交付使用的住宅；而现房是在短期之内就可以办妥手续，交房入住的住宅。

期房是存在一定的风险的。首先，期房未完成建设，选购时只能看沙盘、参观样板房、听销售讲解，我们无法实地观察房屋的采光、通风和是否漏水等情况。另外，期房存在开发商因为资金问题跑路、楼盘烂尾、延期交房等风险，这时候选择体量大、靠谱的开发商就很重要了。相比之下，现房的风险则会小很多。不过，期房存在一个优点，那就是它通常会提供比现房力度更大的购房优惠。

交房时间方面，现房通常在短期内即可入住；而期房通常需要一到两年才能交付入住。这是影响我们选择期房或现房的另一个重要因素。

3.7 其他

选房还有很多值得考虑的细节，比如住房的房龄、住房周边配置、管理小区的物业公司等等。欢迎大家在评论区分享更多的选房技巧和经验。

买新房

1 买大开发商的现房
2 利用促销节日和促销人员
3 规避样板间套路
4 不写在房本里的都不可信
5 关注得房率，最好自己找专业人士测量一下；找验房师验精装房质量
6 签合同时录音，风险点直接录进去
7 沙盘比例失调
8 善于利用推荐系统省钱（全民销售）最好真正买房的不出面（防人脸识别系统）

买二手房

你要咨询的三拨人：
1 房产中介最开始的聊天是最有效的，多见中介
2 住在该小区里的房东
3 房产咨询师，了解宏观政策，防政策坑

1 直接告诉中介你可以全款买以及明确房子需求，让中介有新房第一个联系你！
2 买熟悉的资产

如何降价

1 告诉房东买房子住
2 获得房东的同情和认可
3 晚上谈判，熬鹰式
4 双方关闭手机
5 拉长时间，尽量不要第一次见面谈完就买

3 关注邻居环境
4 看物业
5 不同时段去看房
6 不要表现出对现有装修的惊讶

https://hzhouse.zkqiang.cn/

尾声

买房是一件大事，其中的门道和细节很多。本文是一篇雨露均沾、抛砖引玉的入门攻略，旨在让小白读完之后可以对「买房」这件事有一个大致的了解，对所需要考虑的内容有一个初步的掌握。希望过来人和达人们可以多多分享买房的经验和细节，祝大家早日拥有属于自己的「一亩三分地」！

注释 [1]：参考：《除了成交价，二手房交易中的这四种价格，买房前需要了解》

注释 [2]：更严谨的表述是：地球的自转轴与公转平面的法线方向存在 23.5° 的夹角。

注释 [3]：根据纬度、季节不同，日出日落方向会发生变化，而非完全从正东升起，正西落下。

注释 [4]：参考：《中国东亚季风的特点和季风区》